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2016年初，以上海、深圳為主的一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，而三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨較大去庫(kù)存壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“冰火兩重天”。在目前供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、房地產(chǎn)去庫(kù)存的背景下，如何推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性運(yùn)行成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

縱觀全球房地產(chǎn)市場(chǎng)，不少發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷過巨大震蕩。美國(guó)、日本均出現(xiàn)過嚴(yán)重的樓市泡沫，泡沫破滅后對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響巨大，日本甚至出現(xiàn)“失去的十年”，而德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)則在較長(zhǎng)的歷史時(shí)期內(nèi)保持平穩(wěn)、良好運(yùn)行。我們不禁思考：德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為何能夠保持長(zhǎng)期良性運(yùn)行？德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與中國(guó)相比有何特點(diǎn)？德國(guó)的成功經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有何種借鑒意義？

從20世紀(jì)50年代起，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為三個(gè)增長(zhǎng)階段，如圖1所示：1958-1995年，房?jī)r(jià)處于穩(wěn)定上升期，年復(fù)合增速為5.3%；1996年受到德國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力影響房地產(chǎn)市場(chǎng)也陷入停滯，至2010年的15年間，房?jī)r(jià)指數(shù)年復(fù)合增速為0.7%，幾乎無增長(zhǎng)；2010年房地產(chǎn)開始回升，年復(fù)合增速為4.2%。圖2 顯示德國(guó)房?jī)r(jià)與GDP幾乎保持同向變化，呈現(xiàn)出高度相關(guān)，房?jī)r(jià)未出現(xiàn)大幅度、長(zhǎng)期偏離基本面的情況。圖3表示德國(guó)房?jī)r(jià)與工資指數(shù)呈現(xiàn)顯著正相關(guān)，房?jī)r(jià)與工資水平增速基本保持一致。