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　　德國(guó)房產(chǎn)投資，你需要了解有關(guān)Erbpacht信息，在房地產(chǎn)的專業(yè)用語(yǔ)是Erbbaurecht， 意思是土地租賃權(quán)，法律基礎(chǔ)是德國(guó)的Erbbaurechtsgesetz。下面具體來(lái)了解下土地租賃權(quán)。

　　這種土地不出售，而是出租。這種形式新房舊房均有可能。土地承租方每年交幾百到上千的土地租金(Erbbauzins)，通常是土地價(jià)格的4-6%，若是指數(shù)合同(Indexvertrag)會(huì)定期按照通貨膨脹調(diào)整，允許在土地上建造房屋，用于出租或是買(mǎi)賣(mài)。通常租期60-100年，到期續(xù)約的可能性不定。之后一般土地和房屋同時(shí)歸屬土地出租方，土地出租方至少會(huì)按房屋三分之二的價(jià)錢(qián)補(bǔ)償給房屋所有者。在德國(guó)這種土地的主人通常是政府，教會(huì)，基金組織或是工業(yè)企業(yè)，理論上私人也可以操作。

　　優(yōu)點(diǎn):

　　一些打算自己建造房屋的朋友，他們有能力支付蓋房費(fèi)用，但是無(wú)法承受土地費(fèi)用，這種情況下是可行的。

　　但還需仔細(xì)考慮土地租金(Erbbauzins)是否遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于每年房屋按揭費(fèi)用。目前市場(chǎng)上教會(huì)土地提供的條件較吸引人，特別是對(duì)于撫養(yǎng)兒童的家庭和殘障人士家庭。

　　缺點(diǎn)：

　　土地不屬于房主，因此房屋價(jià)格一般都低于市價(jià), 還有未來(lái)的不穩(wěn)定性。特別是提前解約，即所謂的“Heimfall“, 土地出租方打算提前收回土地，原因可能是房主申請(qǐng)破產(chǎn)而無(wú)力支付土地租金(Erbbauzins)，或可能是房主沒(méi)有保持維護(hù)房屋使得房屋狀況非常糟糕，也可能是土地出租方打算今后自己使用土地。如果是最后一種情況，土地承租方應(yīng)該在合同簽訂期間排除這種可能。

　　基礎(chǔ)信息:

　　-Erbbaurecht需在法庭(Amtsgericht) 登記，土地承租方被登記在額外一份土地租賃登記冊(cè)(Erbbau-Grundbuchblatt)，土地出租方被登記在普通的土地登記冊(cè)(Grundbuchblatt)。

　　-通常土地承租方繳納土地交易稅(Grunderwerbssteuer)。

　　-在建筑法律范圍之內(nèi)，原則上允許土地承租方對(duì)房屋進(jìn)行新造，改建和擴(kuò)建。

　　原則上允許Erbbaurecht被買(mǎi)賣(mài)，被贈(zèng)送，被后代繼承。針對(duì)房客，在租房合同(Mietvertrag)之后建立的土地出租(Erbbaurechtsvertrag)，除非土地出租期限已經(jīng)到期，否則不影響房客利益。