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一直以來，德國的房屋價(jià)格以穩(wěn)定著稱，給人以“眾國皆漲我獨(dú)靜”的感覺。不過，就在歐洲央行的低利率政策以及海外買家的推動(dòng)下，德國房價(jià)也逐漸變得不冷靜了，從“不漲”變成“漲太快”。

不過，諸多業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，雖然德國的房價(jià)打破了原有的平靜，但是“德國模式”依舊在發(fā)揮它的作用，并沒有出現(xiàn)大面積的房產(chǎn)泡沫。曾經(jīng)，中國人最羨慕的就是德國沒有飆升的房價(jià)，如今這種平靜已經(jīng)被打破。

近日，德國聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，德國批準(zhǔn)新建住房13.68萬套，房價(jià)水漲船高，這在住房市場十分穩(wěn)定的德國引發(fā)了人們的關(guān)注。在這樣的背景下，德國的房地產(chǎn)逐步成為了投資者的新寵。數(shù)據(jù)顯示，至2013年底，亞洲投資者在德國房地產(chǎn)市場的投資額已在2011年的基礎(chǔ)上飆升916%，增至12.7億美元。

仲量聯(lián)行的最新數(shù)據(jù)顯示，過去3年間，中國和韓國的投資者已加入進(jìn)軍德國的亞洲資本行列，其中絕大部分的投資集中在幾個(gè)核心城市，即柏林（27%）、法蘭克福（23%）和慕尼黑（9%），同時(shí)還在多座城市進(jìn)行了組合投資交易（39%）。

那么，是什么打破了德國房地產(chǎn)原有的平靜？德國的房地產(chǎn)究竟有何吸引力？未來當(dāng)?shù)胤績r(jià)的又將呈現(xiàn)怎樣一番景象？
　　
1、六年上漲70%

隨著歐債危機(jī)的疑慮消散，國際資金大量回流歐洲，德國樓市已經(jīng)可以媲美英國，更成為最能吸引投資的歐洲地產(chǎn)市場之一！根據(jù)德國著名統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站Statista發(fā)布的報(bào)告，2013年德國大中城市的平均房價(jià)相較于2007年幾乎翻倍。2014年，德國房價(jià)依然呈現(xiàn)上漲趨勢。

“6年前，德國漢堡的平均房價(jià)是每平方米2021歐元（約合人民幣1.63萬元）。而現(xiàn)在，當(dāng)?shù)孛科椒矫追績r(jià)已超過3500歐元（約合人民幣2.97萬元）。”在德國漢堡生活的華裔張晨晨告訴記者，“我沒有預(yù)料到，德國的房價(jià)會(huì)在6年內(nèi)出現(xiàn)超過70%的漲幅。”
　　
通過朋友介紹，記者聯(lián)系到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Doris。“根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年，德國住宅的平均價(jià)格為3306歐元/平方米。房價(jià)保持連續(xù)兩年上漲的德國房地產(chǎn)，未來可能進(jìn)一步上漲。”Doris表示。

與此同時(shí)，記者還從當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介處了解到，柏林作為德國的首都，目前房價(jià)呈現(xiàn)出穩(wěn)健的增長態(tài)勢。2007年，柏林的平均房價(jià)在每平方米1500歐元左右（約合人民幣1.2萬元），今年年初已漲至每平方米2900歐元（約合人民幣2.46萬元）。而德國第三大城市慕尼黑的房價(jià)更是漲勢逼人，從2007年的每平方米2800歐元左右（約合人民幣2.38萬元）漲到了4600歐元（約3.90萬元人民幣）。
　　
在德國當(dāng)?shù)厝丝磥恚�房價(jià)如此上漲顯得不同尋常。“我們都說，一直以來冷靜的德國樓市，開始‘沖動(dòng)’了。”Doris開玩笑說。同樣有些“沖動(dòng)”的還有當(dāng)?shù)氐淖饨稹８鶕?jù)德國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，1949年之后修建的中等水平公寓，平均每平方米房租5.75歐元（約合人民幣45.7元），相比2013年上漲了3.1%；大城市的房租尤其貴，慕尼黑以每平方米11.9歐元（約合人民幣95.6元）的價(jià)格居首；之后是斯圖加特10歐元和漢堡8.95歐元。新樓房和1948年以前建的老房子租金上漲幅度也達(dá)4.87%。

2、內(nèi)外動(dòng)力共促

貸款利率下降、收入增長兩大內(nèi)因，加上外來投資大量涌入的外因推動(dòng)，都讓德國房地產(chǎn)變得不再那么淡定。

“近些年來，越來越多德國人開始買房，這將導(dǎo)致房價(jià)出現(xiàn)新一輪增長。與此同時(shí)，外國投資者的關(guān)注以及國外資金的進(jìn)入，最終攪動(dòng)了德國房價(jià)。”《國際金融報(bào)》記者分析，預(yù)期今年德國房價(jià)的增長幅度有望達(dá)到5%。

“2008年，歐洲其他國家和地區(qū)發(fā)生了不同程度的金融危機(jī)。歐債危機(jī)導(dǎo)致投資者損失慘重，因此他們開始將投資視線轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定，樓市價(jià)格相對(duì)便宜的德國。德國樓市投資者主要來自于意大利、西班牙、英國、法國等。同時(shí)，隨著中國富裕階層的增多，投資德國高端房地產(chǎn)的隊(duì)伍也不斷擴(kuò)大。這些因素都助推了德國房價(jià)上漲。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

據(jù)德國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)IVD統(tǒng)計(jì)，在德國的房屋投資市場中，來自外國的投資者已占到1/4。例如，在首都柏林，就有大量歐元區(qū)其他國家的資金正在涌入——30%的購房者來自意大利、西班牙、法國等其他國家。在頻頻面臨政府債務(wù)危機(jī)的西班牙和意大利人眼中，德國房地產(chǎn)市場無疑是遠(yuǎn)離泡沫的天堂。作為歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)引擎，德國人素有租房的傳統(tǒng)，但是在歐洲央行實(shí)行低利率政策、歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)不確定的雙重壓力下，德國人正在改變這個(gè)傳統(tǒng)。

英國《金融時(shí)報(bào)》援引房地產(chǎn)商Stegerwald的話稱，“‘混凝土黃金’這個(gè)詞現(xiàn)在非常流行。人們不是喜歡房子，但是由于存款沒有利息，你所能做的事情只有買混凝土不動(dòng)產(chǎn)。”

“如果沒有這場來勢兇猛的債務(wù)危機(jī)，德國人也許就不會(huì)對(duì)購置房屋懷有如今的熱情。”有媒體觀點(diǎn)指出，盡管債務(wù)危機(jī)對(duì)德國的沖擊相對(duì)較小，但還是降低了國民的安全感，人們紛紛開始轉(zhuǎn)向，從不動(dòng)產(chǎn)中尋找依靠。“所以，相比起德國市場上其他收益較少且安全性較低的金融投資產(chǎn)品，投資者普遍傾向于相信房地產(chǎn)的保值功能”。

“德國當(dāng)?shù)厝碎_始積極地買房。”德國當(dāng)?shù)厝藵h娜告訴記者，隨著房價(jià)的上漲，外資的涌入，投資房地產(chǎn)已然成為當(dāng)?shù)厝吮Ｖ蒂Y產(chǎn)的良方。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成對(duì)記者分析，德國房價(jià)的強(qiáng)勢上揚(yáng)正是由全球宏觀經(jīng)濟(jì)走勢決定的。“在過去一年里，歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo)出現(xiàn)了整體好轉(zhuǎn)的跡象。經(jīng)濟(jì)的回暖為德國房價(jià)的上漲提供了根本性的條件。”

　　
3、“德國模式”未失效

許多人將德國房價(jià)此前的穩(wěn)定歸功于“德國模式”的抑制作用，或許這也能為其他國家抑制房價(jià)過快上漲帶來參考價(jià)值。
　　
面對(duì)當(dāng)前情況，一些專業(yè)人士認(rèn)為，雖然德國的房價(jià)打破了原有的平靜，但是“德國模式”依舊在發(fā)揮它的作用。所謂“德國模式”就是強(qiáng)調(diào)政府用行動(dòng)強(qiáng)化房屋的消費(fèi)品角色、弱化其資本屬性，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的福利性質(zhì)而弱化其盈利性。

在分析人士看來，“德國模式”的顯著特征之一就是以高稅制遏制炒房。盡管德國的地方政府掌握著大量的公有土地和公有住房，但從不以“土地財(cái)政”作為政府的“搖錢樹”。

“我們知道，最近幾年，德國經(jīng)濟(jì)形勢總體良好，成為歐債危機(jī)期間歐盟國家的經(jīng)濟(jì)和金融避風(fēng)港，不少外地資本相繼流入德國，推高了房價(jià)。”Louis告訴記者，不過，德國并沒有因此出現(xiàn)大面積的房產(chǎn)泡沫，一切都在政府的“掌控”中。
　　
盡管各種因素在推動(dòng)“租房一族”轉(zhuǎn)向買房，但目前德國民眾的租房比例仍高達(dá)40%。這種發(fā)展趨勢有一定的歷史原因：二戰(zhàn)后，德國資金匱乏，多數(shù)人無力購買自有住房，租房成為大多數(shù)人的居住模式。

為了保護(hù)租戶的利益，德國制定了相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格限制出租者胡亂漲價(jià)或者將租戶“掃地出門”。例如，德國《民法》中規(guī)定，出租者無權(quán)將現(xiàn)有租戶趕走，租金上漲幅度3年內(nèi)不得超過20%上限。如果出租者上漲房租的幅度超出了法律規(guī)定的上限，租戶有權(quán)向法院提起訴訟，法院將判決租金上漲無效。這種穩(wěn)定的租賃關(guān)系讓很多德國人可以安心地居住在出租房屋中�！　�

4、投資潛力

“德國的房價(jià)確實(shí)很有投資潛能。”Louis表示，因?yàn)楹蛧�際房價(jià)相比，德國目前的價(jià)格仍然十分便宜，德國的房價(jià)其實(shí)一直被低估了。

有專家認(rèn)為，德國的經(jīng)濟(jì)實(shí)力似乎完全沒有在房價(jià)中得到應(yīng)有的體現(xiàn)。盡管德國被視作歐盟的救星和經(jīng)濟(jì)引擎，但其房價(jià)水平處于歐洲的最低位，和國際水平相比更是極其低廉。根據(jù)《全球房地產(chǎn)指南》顯示的各國黃金地段房價(jià)，相比中國、加拿大和澳大利亞，德國的價(jià)格極其低廉，對(duì)德國房產(chǎn)投資者而言，這就意味著巨大的上升空間。

與此同時(shí)，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾在今年年初發(fā)布的報(bào)告預(yù)測，由于受到失業(yè)率上升和財(cái)政緊縮的持續(xù)影響，大部分歐洲國家今年的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)將會(huì)較為疲弱，房地產(chǎn)市場價(jià)格將繼續(xù)下跌。而與歐洲鄰居們不同的是，德國的樓市被標(biāo)普看好，預(yù)計(jì)2014年房價(jià)仍持續(xù)增長。

　　
5、投資客戶說

“雖然我們知道德國房價(jià)快速上漲更多的是階段性因素，但未來總體上升的趨勢是不變的。”Louis的一位韓國客戶認(rèn)為。
　
“據(jù)我所知，柏林每年都有大約1.5萬戶的新人口涌入，這就是房地產(chǎn)市場的剛需人口。而與此同時(shí)，柏林還保持著德國所有城市中最低的失業(yè)率，這意味著居民擁有良好的購房能力。在德國投資房產(chǎn)，看上去很安全。”該韓國客戶說。