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參與歐洲商業(yè)地產(chǎn)投資的中國(guó)企業(yè)主要包括大型保險(xiǎn)集團(tuán)、大型房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)基金以及一些民營(yíng)企業(yè)。由于他們的資金來(lái)源、投資目標(biāo)、投資期限等差異，導(dǎo)致了他們?cè)趯?duì)歐商業(yè)地產(chǎn)投資的路徑選擇上，也采取了截然不同的方式。

    一、人壽平安模式：帶長(zhǎng)期租約的核心資產(chǎn)

    在過(guò)去的24~36個(gè)月中，帶有優(yōu)質(zhì)租戶長(zhǎng)期租約的歐洲資產(chǎn)大受歡迎。大部分投資實(shí)例中都有利率非常理想的銀行貸款，從而每年現(xiàn)金回報(bào)非�？捎^。這種類型的物業(yè)投資并不需要太多的資產(chǎn)管理，租戶負(fù)責(zé)打理這些物業(yè)，并按月或季度支付租金。

    現(xiàn)成的案例如中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司，全國(guó)最大的保險(xiǎn)公司，與卡塔爾控股在金絲雀碼頭10 Upper Bank Street買了一棟價(jià)值7.95億英鎊的辦公樓。其中中國(guó)人壽占70%的股份。2013年平安保險(xiǎn)在倫敦金融城勞埃德大樓的投資也是類似的案例。

    若收購(gòu)一處租金回報(bào)率為6%以上的資產(chǎn)，3~4%的銀行貸款利率，就有可能獲得每年10%以上的現(xiàn)金回報(bào)。但隨著近12個(gè)月市場(chǎng)價(jià)格的漲幅，現(xiàn)在要尋找這么高回報(bào)率的資產(chǎn)愈發(fā)困難。近期，倫敦市中心的寫字樓，帶有十年以上租約的優(yōu)質(zhì)租戶，價(jià)格所反映的收益回報(bào)率也低至4~5%（因此說(shuō)明價(jià)格較高），而相類似的資產(chǎn)若位于巴黎或者柏林，收益回報(bào)率為5~6%左右。當(dāng)然，高收益回報(bào)率的資產(chǎn)在二類市場(chǎng)仍有可能，但通常這種情況很難獲得銀行貸款，比如馬德里。

    因此，現(xiàn)階段的商業(yè)模式有必要將投資目光轉(zhuǎn)向二類城市中那些帶優(yōu)質(zhì)租戶的資產(chǎn)（因此能拿到銀行貸款），或關(guān)注二類國(guó)家的市場(chǎng)。我們注意到以下這些國(guó)家具有不同投資額度的投資機(jī)會(huì)：

    案例1：英國(guó)物流中心

該資產(chǎn)由一家批發(fā)兼零售分銷商承租下來(lái)，作為他們?nèi)珖?guó)的分配中心。該租戶公司每年?duì)I業(yè)額超過(guò)9億英鎊。其所屬的歐洲集團(tuán)每年?duì)I業(yè)額超過(guò)40億歐元。

    該資產(chǎn)室內(nèi)面積約為24,840平方米。

    永久產(chǎn)權(quán)。

    租約到2027年4月到期，每五年重審租金，租金只漲無(wú)跌。

    現(xiàn)在租金為每年1,764,086英鎊。 售價(jià)為2500萬(wàn)，租金收益率為7%, 銀行貸款60%。

案例2德國(guó)地區(qū)零售商店

全部租給Netto，租約15年。Netto是一家丹麥連鎖零售商，連鎖店超過(guò)1000家。

現(xiàn)在租金為每年205,000歐元。

售價(jià)為300萬(wàn)，租金收益率為6.8%。

銀行貸款為總價(jià)的65%。

案例3：北歐挪威首都奧斯陸的寫字樓

位于距離奧斯陸市中心5公里的成熟中央商務(wù)區(qū)的辦公樓。

2012年完工的新建物業(yè)。

100％租給一個(gè)提供產(chǎn)品、系統(tǒng)與服務(wù)的國(guó)際石油供應(yīng)商公司10年（至2014年4月起算）；此公司擁有超過(guò)30億歐元的市值。

每年租金約為6200萬(wàn)挪威克朗，約 740萬(wàn)歐元。

價(jià)格約為1.2億歐元，6％租金回報(bào)率。

可確保獲得購(gòu)買價(jià)55％以上的貸款。

案例4：西班牙-租給當(dāng)?shù)卣�府的組包資產(chǎn)包

非核心地區(qū)的組合資產(chǎn)，全部租給當(dāng)?shù)匚靼嘌勒�府�?/p>

長(zhǎng)達(dá)15年以上的長(zhǎng)期租約。

總價(jià)超過(guò)3億歐元。

因?yàn)槭亲饨o政府，租金收入穩(wěn)定可靠，可獲得理想的銀行貸款條件。

每年現(xiàn)金回報(bào)率超過(guò)10%。

對(duì)于此類相對(duì)大規(guī)模的資產(chǎn)組合包，價(jià)格折扣將會(huì)非常大。

可以策略性拆分資產(chǎn)，個(gè)別高價(jià)出售，以獲得額外的資本增值回報(bào)。

二、綠地萬(wàn)達(dá)模式：開(kāi)發(fā)類投資

    想要獲取更高的收益，就需要將目光投向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如綠地集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已經(jīng)于過(guò)去的一年在倫敦大量投資，收購(gòu)項(xiàng)目如RAM啤酒廠住宅項(xiàng)目，赫茨米爾和one Nine Elms開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

    如接下來(lái)在倫敦的這個(gè)案例：

于倫敦西部中高端住宅區(qū)域的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

該項(xiàng)目包含約6.5萬(wàn)平方米可售建筑面積，即約800個(gè)以上的住宅單位。

該項(xiàng)目將與歐洲最著名最優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)商以及歐洲最有實(shí)力的著名投資管理公司合作，兩大實(shí)力合作伙伴保證了該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制。

總開(kāi)發(fā)價(jià)格為4.6億英鎊，每平方米平均售價(jià)約為6300英鎊。

總開(kāi)發(fā)成本預(yù)算為3.3億英鎊，包括根據(jù)政府規(guī)劃與商業(yè)需求重新開(kāi)發(fā)該區(qū)域。

預(yù)估總利潤(rùn)為1.2億英鎊以上。

需投資5000萬(wàn)英鎊左右，5年期預(yù)估股本回報(bào)倍數(shù)2.72。

目前通過(guò)預(yù)售給地產(chǎn)專業(yè)投資機(jī)構(gòu)如如英杰華和阿布扎比投資局，并且用預(yù)付金開(kāi)發(fā)物業(yè)，很大程度降低了退出和銷售風(fēng)險(xiǎn)，從而大大減少了投資所需的資金額度，從而提高了股本回報(bào)率。這是該項(xiàng)目的一個(gè)關(guān)鍵屬性。

三、珈南模式：移民地產(chǎn)投資

    對(duì)于中國(guó)投資人來(lái)說(shuō)投資歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)主要問(wèn)題是如何解決在異國(guó)市場(chǎng)的收購(gòu)和退出策略。近幾年，歐洲一些國(guó)家推出了很吸引人的移民政策，外國(guó)籍投資者（無(wú)論是投資住宅還是商業(yè)資產(chǎn)）都能獲得長(zhǎng)期或者短期的居留權(quán)，并且無(wú)移民監(jiān)。這樣的政策對(duì)于中國(guó)個(gè)人來(lái)說(shuō)是非常吸引人的，因此針對(duì)中國(guó)移民購(gòu)房者設(shè)定相關(guān)退出渠道是非常有潛力的投資模式。

    作為這類投資的比較有名的代表要數(shù)建銀精瑞旗下新成立的專注于國(guó)際平臺(tái)的珈南資本。珈南資本建立了投資住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基金平臺(tái)，該基金平臺(tái)的第一筆交易位于葡萄牙首都里斯本，現(xiàn)階段已經(jīng)完成募集和投資。

中國(guó)的房地產(chǎn)基金提供資本將該物業(yè)改造成包含超過(guò)50套酒店式公寓的高端住宅。這些物業(yè)位于里斯本市中心老城區(qū)，屬于老房改造項(xiàng)目，相當(dāng)于上海的老洋房和北京的四合院，改造后類似于上海的“新天地”和“田子坊”。

最終公寓先以期房出售給中國(guó)購(gòu)房者以便中國(guó)移民購(gòu)房者提早申請(qǐng)移民。

由于物業(yè)屬性對(duì)資產(chǎn)管理和維護(hù)等要求低，因此非常適合海外業(yè)主。其主要目標(biāo)租戶為旅游觀光者，租金回報(bào)也高于普通的標(biāo)準(zhǔn)公寓。

物業(yè)開(kāi)發(fā)商為葡萄牙地產(chǎn)基金，從屬葡萄牙最大的銀行之一。

    這支基金（即珈南基金）一期募集600萬(wàn)歐元（或等值人民幣），存續(xù)期一年，并額外約定“滿六個(gè)月且銷售達(dá)到75%可提前兌付，向優(yōu)先級(jí)LP投資者兌付13%~15%的年化預(yù)期收益。投資人可以優(yōu)惠價(jià)優(yōu)先選購(gòu)房產(chǎn)并免中介服務(wù)費(fèi)辦理移民；或在基金成立3個(gè)月后，以基金份額（無(wú)投資收益）換購(gòu)房產(chǎn)并免中介費(fèi)辦理移民。”

    這樣的機(jī)會(huì)將房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)和移民結(jié)合起來(lái)，在住宅和商業(yè)地產(chǎn)投資中都可以實(shí)現(xiàn)。其他國(guó)家包括西班牙、 希臘、塞浦路斯和愛(ài)爾蘭都有相應(yīng)的投資機(jī)會(huì)。

    四、民企模式：間接投資

    以上所有投資案例都是直接投資方式，最理想的情況是與當(dāng)?shù)赜邢嚓P(guān)專業(yè)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)達(dá)成合作伙伴關(guān)系，并且共同投資，從而保證利益一致，共同分享收益和風(fēng)險(xiǎn)。但是也可以以另外一種方式投資到成熟的歐洲基金，這些基金通常都由世界最大最著名的投資管理公司管理。投資項(xiàng)目種類也很多，目標(biāo)回報(bào)率為5~10%不等，其中一部分基金只對(duì)較大投資金額開(kāi)放。

    現(xiàn)在一些核心國(guó)家的次級(jí)城市或地區(qū)非常令人關(guān)注，比如英國(guó)。在這些地區(qū)仍然有希望收購(gòu)較小投資額并且地段優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，租金回報(bào)率可達(dá)10%以上。這些物業(yè)通常帶有短期租約，對(duì)資產(chǎn)管理要求較高，因此需要當(dāng)?shù)赜袑?shí)力有經(jīng)驗(yàn)的平臺(tái)協(xié)助。英國(guó)監(jiān)管下的一些成熟基金就有針對(duì)這類項(xiàng)目的產(chǎn)品，投資者只需投資10萬(wàn)英鎊以上即可參與。在過(guò)去的12個(gè)月中，這類投資的年現(xiàn)金回報(bào)率達(dá)10%以上，內(nèi)部收益率達(dá)15%以上。