英國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去的一年里，由于脫歐談判以及尚不明朗的經(jīng)濟(jì)前景，經(jīng)歷了明顯的地理差異。2017年的倫敦市場(chǎng)表現(xiàn)平平;而飛速發(fā)展的西北部城市，則可圈可點(diǎn)。以收入水平來(lái)衡量這些城市的房?jī)r(jià)相對(duì)低價(jià)更容易負(fù)擔(dān)，而租金回報(bào)和房?jī)r(jià)增值卻非常高;不僅吸引著倫敦和其他城市的外來(lái)定居者，也吸引著越來(lái)越多出租房投資者。
在這波北方城市漲幅的熱潮中，英國(guó)政府北方經(jīng)濟(jì)引擎的重鎮(zhèn)-曼徹斯特的表現(xiàn)尤其搶眼，值得關(guān)注。
投資收益，全英首位
英格蘭西北部城市近年來(lái)表現(xiàn)勢(shì)頭強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)未來(lái)五年，英國(guó)西北部區(qū)域的房?jī)r(jià)平均漲幅為18.1%;將會(huì)是倫敦地區(qū)漲幅約7.1%的2.5倍;將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)英國(guó)平均增幅的14.2%。
而曼徹斯特迅速成為投資者購(gòu)買出租房的上選之地。
LendInvest在2017年12月最新公布的buy to let指數(shù)報(bào)告中，綜合考慮收益率，租金增長(zhǎng)和資本增值三個(gè)方面，曼徹斯特高達(dá)5.5%的凈收益率位于全英首位，5.76%的租金增幅也排名第一。根據(jù)國(guó)家土地注冊(cè)局的數(shù)據(jù)，曼徹斯特的房東在去年七月平均收益率為6.9%。
據(jù)Hometrack最新報(bào)告顯示，英國(guó)20座大城市中，曼徹斯特在過(guò)去一年之中的房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率高居英國(guó)城市榜首。據(jù)預(yù)測(cè)，到2021年其房地產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)一步上漲28.2%，比英國(guó)平均水平快15.1%。
而這要?dú)w功于北方經(jīng)濟(jì)引擎所帶來(lái)的一波就業(yè)增長(zhǎng)對(duì)樓市的支持，其中心地帶就表現(xiàn)在曼徹斯特。并且這里相對(duì)較低的生活成本也吸引了大量房?jī)r(jià)壓力巨大的倫敦人和其他城市的專業(yè)人士來(lái)定居。
北部中心，飛速發(fā)展
曼徹斯特位于英格蘭西北部，是英格蘭主要的工業(yè)中心和商品集散中心，也是英國(guó)除倫敦以外最大的金融中心城市。曼徹斯特在2017年高力國(guó)際“國(guó)際影響力城市”排名中，排在全歐洲第三位，僅次于倫敦和巴黎。
近年來(lái)，在“英國(guó)北方經(jīng)濟(jì)引擎的重鎮(zhèn)”定位的帶動(dòng)下，曼城更是于金融、媒體、體育、科技創(chuàng)新等產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。
英國(guó)富時(shí)指數(shù)前100的公司中有超過(guò)80家都選擇在曼城設(shè)立總部，而英國(guó)西北部500強(qiáng)公司中則有40%的總部位于此地。
保守黨和工黨會(huì)議亦位于曼城市中心。截至2017年4月，曼城累計(jì)吸引中資投資達(dá)35億鎊。中國(guó)國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人訪英期間，更是專門訪問(wèn)了曼城多個(gè)機(jī)構(gòu)。
此外，英國(guó)高鐵2號(hào)線(HS2)已經(jīng)確定延伸到曼徹斯特。造價(jià)550億英鎊的HS2設(shè)計(jì)時(shí)速達(dá)400公里，預(yù)計(jì)2033年全線完工，更是在將來(lái)會(huì)把曼城-倫敦原來(lái)2小時(shí)10分鐘的路程縮短為45分鐘，極大促進(jìn)曼徹斯特與國(guó)際市場(chǎng)的連接性和便利性。
人口群體，樓市支撐
曼徹斯特不僅是除倫敦外，人口增長(zhǎng)最快的城市。同時(shí)大型企業(yè)的落戶，吸引了不計(jì)其數(shù)的年輕人，曼城已經(jīng)成為了英國(guó)最為年輕化的城市，英國(guó)25-29歲的人口之中，超過(guò)60%生活在曼徹斯特。
并且，繁榮的經(jīng)濟(jì)為年輕人提供了大量前景可觀的發(fā)展機(jī)會(huì)。很多在曼城接受高等教育的年輕人都愿意選擇在此定居。光是曼徹斯特大學(xué)每年近2萬(wàn)名畢業(yè)生就為曼城的樓市提供強(qiáng)有力的支撐。
1學(xué)生群體：
曼徹斯特是歐洲最大的大學(xué)城，對(duì)學(xué)生的吸引力更是來(lái)自世界各地。目前，曼徹斯特大學(xué)、曼徹斯特城市大學(xué)、索爾福德大學(xué)、波爾頓大學(xué)這四所大學(xué)共計(jì)擁有約10萬(wàn)名學(xué)生。除城區(qū)的這五所大學(xué)外，周邊還有22所大學(xué)及高等教育機(jī)構(gòu)，大曼城區(qū)學(xué)生總數(shù)多達(dá)38.3萬(wàn)。
龐大的學(xué)生群不僅為城市帶來(lái)巨大的活力，同時(shí)也保證了房屋租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。
2媒體創(chuàng)意人：
廣播界龍頭企業(yè)BBC及ITV大部份業(yè)務(wù)從倫敦搬到了曼徹斯特，創(chuàng)造了一個(gè)新的媒體城Media City，在短短的幾年時(shí)間，已經(jīng)成功地發(fā)展為在倫敦之外最重要的演播中心。
以媒體機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ)，Media City UK正在吸引大批三維動(dòng)畫等新媒體、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的新創(chuàng)企業(yè)和專業(yè)人才的入駐�？傆�(jì)約有250家企業(yè)，7000名員工以此為家。
3科技人才：
自2011年至2016年，英國(guó)總計(jì)吸引了280億英鎊的科技投資，排在歐洲各國(guó)之首。
在全面發(fā)展科技產(chǎn)業(yè)的大背景下，曼徹斯特憑借北方經(jīng)濟(jì)引擎的重鎮(zhèn)地位，已發(fā)展成了英格蘭北部的科技中心。
曼徹斯特市中心新建辦公樓，有近40%都被新興科技公司所租用。
人口流入，住房短缺
供需關(guān)系是樓市投資者判斷房產(chǎn)市場(chǎng)健康與否，以及投資價(jià)值的最重要指標(biāo)。
在曼徹斯特，一方面是飛速發(fā)展下，更多的就業(yè)，更多的人口和對(duì)市中心優(yōu)質(zhì)租賃房產(chǎn)的極大需求，另一方面是及其短缺的住房供應(yīng)現(xiàn)狀。強(qiáng)勁的人口增長(zhǎng)無(wú)疑刺激著對(duì)住房的需求，從而推高整個(gè)城市的房?jī)r(jià)水平。而短缺的住房供應(yīng)，則會(huì)進(jìn)一步加劇房產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況。
曼徹斯特市政廳分析預(yù)測(cè)，大曼徹斯特區(qū)域的人口預(yù)計(jì)會(huì)在2025年達(dá)到625,000人，增幅達(dá)20%，未來(lái)十年將額外多增10萬(wàn)人口。曼徹斯特市中心每年的人口增長(zhǎng)率也將保持在5.5%。
曼徹斯特人口密度增大，2017年房屋量供不應(yīng)求。據(jù)數(shù)據(jù)分析，大曼徹斯特的住房需求是每年11,254個(gè)單位，曼徹斯特市中心的需求占全年需求3120個(gè)單位的四分之一以上。然而，從2016年到2017年，曼徹斯特的凈完成量?jī)H為1,792個(gè)單位。
