投資房地產(chǎn)已經(jīng)成為建立投資組合的流行方式。從歷史上看，房地產(chǎn)投資表現(xiàn)好于其他一些資產(chǎn)。它還向潛在投資者提供了幾種不同的選擇。要進(jìn)入房地產(chǎn)，您可以自己成為房東和購買房產(chǎn)，但也可以通過買入房地產(chǎn)投資信托（REIT）或向其他房地產(chǎn)投資者貸款來賺錢。
新手投資房地產(chǎn)方法一：成為房東
1、在投資前進(jìn)行清點(diǎn)。投資者應(yīng)該知道他們打算如何處置任何財(cái)產(chǎn)，然后再購買。你想翻轉(zhuǎn)的財(cái)產(chǎn)和轉(zhuǎn)售？或者，你想租這個(gè)物業(yè)嗎？這些選擇在融資和稅收方面有不同的含義; 您需要對您一開始想要采取的方向有一個(gè)大致的了解，并隨時(shí)準(zhǔn)備好。
首先，你需要一個(gè)現(xiàn)實(shí)的技能感。你有技術(shù)技能和知識翻轉(zhuǎn)屬性？你需要有一個(gè)基本的財(cái)產(chǎn)維修知識和典型的和不太典型的維修工作的成本。
無論您打算租賃還是翻轉(zhuǎn)房產(chǎn)，都有一個(gè)儲備基金。一般來說，投資者應(yīng)該有足夠的儲備金來支付房貸六個(gè)月，以防房產(chǎn)空置或處于康復(fù)狀態(tài)。租房時(shí)，還要依靠及時(shí)支付抵押貸款。如果租客的租金遲到，儲備金將幫助您支付這筆款項(xiàng)。
2、分析可用屬性的盈利能力。 在深入購買物業(yè)之前，確保它將是一個(gè)有利可圖的投資。評估您的運(yùn)營開支以及您希望收到的租金或收入金額�？紤]你想購買的鄰居，以確定屬性是否保留在那個(gè)位置的價(jià)值。
計(jì)算您想要購買的附近的價(jià)格與租金比率。請記住，有關(guān)租金價(jià)格的信息并不總是很容易獲得，所以這個(gè)數(shù)字只應(yīng)該被視為一個(gè)球場數(shù)字。將房屋中位數(shù)除以年租金的中位數(shù)。
例如，假設(shè)房屋中位價(jià)格為18萬美元，中位年租金約為12000美元（$ 1,000 /月）。價(jià)格租比是{\ displaystyle \ $ 180,000 / 12,000 = 15}。比例越低，投資越好。價(jià)格與租金比例超過20的地區(qū)不是一個(gè)好的投資。
計(jì)算總租金收益率。每年的租金除以物業(yè)的總購買價(jià)格。這有助于您找到租金收入最高，購買成本最低的房子。例如，如果你為房子支付10萬美元，而你可以每年收取12000美元的租金（$ 1,000 /月），則總租金收益率是12{\ displaystyle（\ $ 12,000 / \ $ 100,000 = .12）}。
超過10％的任何東西都是很好的投資。有些物業(yè)可能需要大量的資金投入才能使其居�。ㄒ粋�(gè)新的屋頂，更換地毯等），但是足夠高的租金收益仍然可以使一個(gè)需要工作的物業(yè)成為一個(gè)良好的投資。
計(jì)算資本化率。這告訴你財(cái)產(chǎn)收入的回報(bào)率。資本化率通�；谧罱荒辏ㄈ绻诔鲎猓┑呢�(cái)產(chǎn)凈收入或預(yù)計(jì)的租賃收入（如果目前沒有出租）。凈營業(yè)收入除以房產(chǎn)的購買價(jià)格。營業(yè)凈收入是指年收入減去營業(yè)成本（營業(yè)成本往往占到收入的40％左右）。
假設(shè)你想購買一個(gè)50萬美元的財(cái)產(chǎn)，你的凈營業(yè)收入將是35000美元。您的資本化率將為7％{\ displaystyle（\ $ 35,000 / \ $ 500,000 = .07）}。這意味著你可以賺取7％的財(cái)產(chǎn)價(jià)值作為利潤。使用資本化比率來比較不同房地產(chǎn)的盈利能力。
如果運(yùn)營成本不明確，或者您只是想了解房產(chǎn)是否是一個(gè)很好的投資的一個(gè)非常普遍的想法，以購買價(jià)格除以總年租金，看看將花費(fèi)多少年賺回來的錢。這可以幫助您比較房產(chǎn) - 如果一個(gè)房產(chǎn)需要五年的時(shí)間才能收回投資，而另一個(gè)房產(chǎn)需要七年的時(shí)間，而且資本的改善是平等的，那么您可能會想要追回這個(gè)房產(chǎn)，以便更快地賺回您的錢。
計(jì)算現(xiàn)金流量。弄清楚你是否有足夠的收入來支付抵押貸款本金，利息，稅收和保險(xiǎn)。此外，請確保您有足夠的儲備來支付意外的維修費(fèi)用。否則，您的現(xiàn)金流將為負(fù)數(shù)，這意味著您將有可能違約。
3、安排融資。 首先，您可能需要降低很大比例的首付 - 很多商業(yè)貸款需要25％至35％的首付款。如果手頭沒有那么多現(xiàn)金，可以考慮從房屋凈值貸款，個(gè)人貸款，信用卡或在人壽保險(xiǎn)單中兌現(xiàn)。
貸款人將根據(jù)您的信用評分和您在銀行的財(cái)務(wù)準(zhǔn)備金數(shù)額確定您的利率，以支付該物業(yè)的費(fèi)用。考慮與鄰近的銀行而不是大型的國有銀行合作。本地銀行通常在抵押貸款結(jié)構(gòu)上提供更大的靈活性。
你最好的選擇是和一個(gè)專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人坐下來了解你的不同的融資方案。對投資者的傳統(tǒng)貸款有很多限制和限制。例如，一般情況下，您一次只能獲得一筆FHA貸款，并且依法需要為擁有5個(gè)或更多單位的建筑物提供商業(yè)貸款。一個(gè)經(jīng)紀(jì)人可以幫助您導(dǎo)航您的選擇，并幫助您制定戰(zhàn)略，以確保您的所有資金需求都包括在內(nèi)。
提前與貸款人的財(cái)產(chǎn)狀況。許多銀行不會為特定類型的資產(chǎn)提供資金，所以為了避免資金流失，請向貸方提供與資產(chǎn)有關(guān)的任何問題的照片和信息。當(dāng)貸款人進(jìn)行評估時(shí)，你不希望這筆交易破產(chǎn)，并且發(fā)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)有大量損失或者需要修理。
請注意，抵押貸款保險(xiǎn) - 在違約情況下保護(hù)貸款人 - 不會涵蓋投資物業(yè)。
4、購買一個(gè)物業(yè)。 首先查看多重列表服務(wù)（MLS）上列出的屬性。您可以在Realtor.com，Trulia或Zillow等網(wǎng)站上找到MLS列表。你可以在MLS上找到你自己的所有房源，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以為你找到。不過，與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人合作還是個(gè)好主意。他們可能會有更多關(guān)于設(shè)施或特定屬性的信息。此外，他們將知道未列在MLS上的可用屬性。
與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人合作的最大優(yōu)勢之一就是在時(shí)間安排上他們會給你一個(gè)優(yōu)勢。他們可以設(shè)置您立即收到符合您的標(biāo)準(zhǔn)的列表的電子郵件，一旦他們上市或回到市場上，并在他們出現(xiàn)在其他網(wǎng)站上。這是在一個(gè)緊張的房地產(chǎn)市場的寶貴服務(wù)。
請注意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人無法合法評論某些事情。例如，你的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不能判斷一個(gè)社區(qū)是“好”還是“壞”。使用像在線RAIDS資源檢查在該地區(qū)的犯罪或floodsmart.gov發(fā)現(xiàn)是否泛濫（要求您為您的財(cái)產(chǎn)購買額外的洪水保險(xiǎn)）。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常在結(jié)算時(shí)由賣方支付，所以買方有時(shí)可以免費(fèi)與他人一起工作。但買方也可以向買方代理支付房地產(chǎn)傭金。這可以是“由業(yè)主出售”交易中的協(xié)商項(xiàng)目，并且可以開放其他可用的屬性供您考慮。
5、提供你的報(bào)價(jià)。 與您的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人合作，確定物業(yè)的公平價(jià)格。另外，在緊急情況下寫下您的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或律師建議的檢查，融資和其他意外事件。選擇一個(gè)適合您和賣家的結(jié)算日期。如果提供的結(jié)算日期方便，有些賣家會接受較低價(jià)格的報(bào)價(jià)。
總是有一個(gè)財(cái)產(chǎn)檢查發(fā)現(xiàn)任何問題，可能花費(fèi)你在未來的錢。如果檢查員發(fā)現(xiàn)任何東西，你可能會重新談判。您可能會降低您的報(bào)價(jià)，并自己進(jìn)行必要的維修，要求賣方進(jìn)行維修，或者兩者兼而有之。
披露有關(guān)檢查的一切。例如，一些貸款人如果知道對他們來說重要的必要維修，他們就不會資助一個(gè)房產(chǎn)。如果出現(xiàn)問題并且不能確定您的滿意，最好在關(guān)閉之前解決所有問題，或者轉(zhuǎn)移到其他屬性。
你通常要確保財(cái)產(chǎn)通過檢查和所有其他要求的突發(fā)事件。但是，在某些情況下，買方可能會放棄緊急情況并購買房產(chǎn)。例如，一些投資者愿意修理，不需要融資; 他們可能會購買一個(gè)不能通過檢查的財(cái)產(chǎn)。
6、找到租戶。 如果您打算出租物業(yè)，您需要找到租戶，理想情況下，他們將按時(shí)足額繳納租金，保持財(cái)產(chǎn)狀況良好，并遵守租約中列出的政策。在尋找租戶時(shí)考慮幾個(gè)因素。為租戶做廣告而不歧視任何團(tuán)體。屏幕租戶徹底。
通過口頭傳單，傳單，招牌，在當(dāng)?shù)貓?bào)紙上刊登廣告以及在房地產(chǎn)網(wǎng)站上刊登在線廣告宣傳您的財(cái)產(chǎn)。像Craigslist，Zillow等網(wǎng)站允許免費(fèi)發(fā)布租金。
收取足夠的租金來支付您的運(yùn)營費(fèi)用，賺取合理的利潤，并與該地區(qū)的其他租金相競爭。你必須為每個(gè)人使用相同的標(biāo)準(zhǔn)。
為申請人提供將要評估的租賃標(biāo)準(zhǔn)清單。
有任何申請人填寫的申請不僅列出他們的聯(lián)系信息，而且他們的收入來源，以前的地址和參考名稱。另外，獲得他們的許可來驗(yàn)證他們的收入并檢查他們的信用。一旦獲得許可，請與雇主核實(shí)其收入。一旦你有了他們的社會安全號碼和許可，你可以通過三個(gè)信用報(bào)告機(jī)構(gòu)中的任何一個(gè)來檢查他們的信用。聯(lián)系以前的房東檢查參考。
7、篩選申請人。您可以根據(jù)不合格標(biāo)準(zhǔn)篩選出租申請人。這些可以包括信用評分，總收入，犯罪歷史和租賃歷史。以前的驅(qū)逐可能意味著否認(rèn)，或者是欠了先前房東的錢。請務(wù)必向申請人提供完整的評估標(biāo)準(zhǔn)清單 - 只要您不歧視任何受保護(hù)的團(tuán)體或違反州或聯(lián)邦法律，這些標(biāo)準(zhǔn)由您自行決定。
了解保護(hù)某些人免受歧視的聯(lián)邦，州和地方法律。例如，“民權(quán)法”禁止基于種族的歧視。“公平住房法”確保不論某個(gè)人的種族，膚色，國籍，宗教，性別，殘疾或是否有子女，都可以得到公平待遇。
如果您決定批準(zhǔn)有問題的申請人，您可以堅(jiān)持一定的條件，如更大的存款或共同簽署人。但是，如果您拒絕或批準(zhǔn)申請人有額外的條件，他們將需要一封不利的行動信函，解釋原因。
有些公司可以提供專業(yè)的篩選。申請人通常自己支付這項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用，使您離開調(diào)查程序。然后，一旦你得到結(jié)果，你可以進(jìn)一步評估，并決定任何額外的條件。
新手投資房地產(chǎn)方法二：房地產(chǎn)投資信托（REIT）中的購買股票
1、了解房地產(chǎn)投資信托（REIT）的含義。 房地產(chǎn)投資信托是擁有或管理商業(yè)房地產(chǎn)的公司。他們允許個(gè)人從房地產(chǎn)收入中獲利，而不必購買商業(yè)地產(chǎn)。
2、選擇一種投資類型的房地產(chǎn)投資信托。 房地產(chǎn)投資信托在許多不同的行業(yè)提供。各行業(yè)的房地產(chǎn)投資信托都有自己的收入來源。在選擇一種類型的房地產(chǎn)投資信托時(shí)，要評估整體經(jīng)濟(jì)的實(shí)力以及這個(gè)行業(yè)的表現(xiàn)。
零售房地產(chǎn)投資信托包括商場和獨(dú)立商店。他們通過向租戶收取的租金賺錢。零售行業(yè)強(qiáng)勢，銷售旺盛時(shí)選擇投資零售房地產(chǎn)投資信托。
住宅REIT擁有多戶家庭公寓樓。他們也通過向租戶收取租金賺錢。住宅房地產(chǎn)投資信托在大城市地區(qū)是最有利可圖的，因?yàn)榉績r(jià)太高，很多人被迫租房。這推動了租金的上漲，并增加了房地產(chǎn)投資信托的盈利能力。該地區(qū)的就業(yè)增長會影響住宅房地產(chǎn)投資信托基金的盈利能力，以及空置率，發(fā)放的建筑許可數(shù)量以及是否有租金控制等因素。
醫(yī)療保險(xiǎn)REITs投資醫(yī)院，療養(yǎng)院，醫(yī)療中心和退休之家。隨著人們開始活得更久，需要更多這些服務(wù)，這些都變得更有利可圖。他們從醫(yī)療系統(tǒng)中賺錢。
辦公室房地產(chǎn)投資信托擁有辦公樓。他們的收入來自辦公大樓的長期租賃�？紤]投資辦公室房地產(chǎn)投資信托前的經(jīng)濟(jì)狀況和失業(yè)率。另外，還要評估房地產(chǎn)投資信托所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況。一些城市經(jīng)濟(jì)蕭條，另一些城市正在經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)增長。
抵押貸款房地產(chǎn)投資信托投資抵押貸款和抵押貸款支持證券，而不是財(cái)產(chǎn)。
3、購買房地產(chǎn)投資信托股份。 聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人或理財(cái)規(guī)劃師為您找到合適的房地產(chǎn)投資信托投資。房地產(chǎn)投資信托投資可以通過各種不同的渠道購買。有些在證券交易所上市交易。其他人沒有上市或私下交易。另一種選擇是購買房地產(chǎn)投資信托共同基金或交易所交易基金（ETF）中的股票。
許多房地產(chǎn)投資信托基金在美國證券交易委員會（SEC）登記注冊，并在紐約證券交易所（紐約證券交易所）等主要證券交易所上市。
公開的非上市和私人房地產(chǎn)投資信托在美國證券交易委員會登記，但不在證券交易所上市。
如果您不想擔(dān)心選擇具體的房地產(chǎn)投資信托投資，選擇購買房地產(chǎn)投資信托共同基金或交易所交易基金的股票。這些投資公司可以從Vanguard，富達(dá)（Fidelity）或摩根大通（JPMorgan Chase＆Co.）等投資公司獲得。該投資公司研究房地產(chǎn)市場，并建立一個(gè)投資組合，將獲得最高的回報(bào)。
新手投資房地產(chǎn)方法三：貸款給其他房地產(chǎn)投資者
1、了解私人貸款的含義。 私人借貸意味著把自己的錢借給另一個(gè)投資者或?qū)I(yè)管理的房地產(chǎn)基金。如果您已經(jīng)為您的其他房地產(chǎn)投資賺了一筆錢，這可能會吸引您，而您正在尋找一種方法來重新投資這些資金。作為私人放債人，您可以替代銀行或其他金融機(jī)構(gòu)。你所做的貸款是由房地產(chǎn)擔(dān)保的。
投資者喜歡與私人放債人合作，因?yàn)樗麄兛梢栽跊]有銀行嚴(yán)格規(guī)定的情況下快速獲得資金。而且，這個(gè)過程通常是非常透明的。
私人放債人 - 通常被稱為硬通貨放貸人 - 比銀行收取更高的利率，并期望在較短的時(shí)間內(nèi)償還，通常在5年左右。它們是為那些傾向于拋售物業(yè)而不是租賃的投資者而設(shè)計(jì)的，除非在抵押貸款到期前出售。但是，他們經(jīng)常承擔(dān)銀行不會授權(quán)的高風(fēng)險(xiǎn)貸款，比如人們計(jì)劃修復(fù)的房產(chǎn)貸款，然后出售或出租。
2、識別借款人。 私人借貸正成為房地產(chǎn)業(yè)融資的重要來源。隨著銀行和其他貸款機(jī)構(gòu)實(shí)施更為嚴(yán)格的規(guī)定，投資者正在更頻繁地轉(zhuǎn)向私人放債人以快速獲得資金。借款人來自房地產(chǎn)行業(yè)的不同行業(yè)。
例如，人們期望翻轉(zhuǎn)房屋，因?yàn)槟壳暗呢?cái)產(chǎn)狀況是不相關(guān)的，所以經(jīng)常尋求這些類型的貸款。在這種情況下，需要知道房產(chǎn)的現(xiàn)值和預(yù)期的價(jià)值。確保你從一個(gè)授權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或評估師獲得估價(jià)。
建筑商，開發(fā)商和商業(yè)投資者轉(zhuǎn)而向私人放貸機(jī)構(gòu)資助他們的發(fā)展項(xiàng)目。銀行往往回避這類投機(jī)性投資。
3、降低風(fēng)險(xiǎn)。 評估潛在的貸款，看看他們是否將是有利可圖的投資。在決定是否追求機(jī)會時(shí)考慮幾個(gè)因素。沒有仔細(xì)權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)與潛在利潤可能導(dǎo)致資本損失。
大部分私人貨幣貸款是房地產(chǎn)市場價(jià)值的60％至70％之間。貸款與房地產(chǎn)市場價(jià)值的比率被稱為貸款價(jià)值比率。
除了評估借款人的信譽(yù)外，還要研究他們的資產(chǎn)�？纯此麄兪欠裼凶銐虻墓蓹�(quán)在其他財(cái)產(chǎn)，以涵蓋緊急情況或意外開支。
盡可能將貸款結(jié)構(gòu)化，使您處于第一個(gè)留置權(quán)位置。這意味著您是第一個(gè)在發(fā)生違約時(shí)獲得報(bào)酬的債權(quán)人。如果您提供較高的貸款與價(jià)值比率，則可以確保留置優(yōu)先權(quán)。
4、生成適當(dāng)?shù)馁J款文件。 涉及私人貨幣貸款的文書工作與銀行的典型貸款相似。借款人必須簽署本票，這是承諾償還貸款。另外，借款人必須以抵押形式提供抵押品。住宅房地產(chǎn)的私人貨幣貸款通常需要第三方評估，現(xiàn)場財(cái)產(chǎn)檢查和地質(zhì)報(bào)告等。檢查你的貸款人，以確定他們的要求。您可能還需要以下文件：
意向書（LOI）概述了協(xié)議。
購買和銷售協(xié)議規(guī)定了最終價(jià)格和購買條款。
初步的標(biāo)題報(bào)告列出了財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的歷史; 產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)也是必需的。
資金證明是由借款人制作的銀行對賬單或其他文件，以確保他們有足夠的資金償還貸款。
借款人的個(gè)人擔(dān)保，如果貸款不能償還，借款人的資產(chǎn)可以清算。
信托契約或抵押品抵押財(cái)產(chǎn)以獲得貸款。
環(huán)境賠償協(xié)議是借款人同意賠償由于財(cái)產(chǎn)環(huán)境污染而造成的任何損失的協(xié)議。
