在一些交易中，購(gòu)買(mǎi)房屋的第一階段是簽署“采購(gòu)建議書(shū)”（promessa d'acquisto或prenotazione或promesso di vendita），通常由地產(chǎn)代理人制定并向買(mǎi)方提交給賣(mài)方代表。
合同
購(gòu)買(mǎi)建議通常只包括賣(mài)方對(duì)該物業(yè)的要約，僅對(duì)賣(mài)方具有約束力; 您可以自由接受或拒絕該優(yōu)惠，通常在最多15天的時(shí)限內(nèi)。如果您接受采購(gòu)建議，雙方將簽署初步合同（見(jiàn)下文）。如果您拒絕該提案，您的存款將退還給買(mǎi)方。
購(gòu)買(mǎi)建議是罕見(jiàn)的，如果地產(chǎn)代理堅(jiān)持要求您在簽署初步合同之前簽署購(gòu)買(mǎi)建議書(shū)并支付定金，則應(yīng)確保這筆款項(xiàng)存入安全（托管）帳戶(hù)。
購(gòu)買(mǎi)意大利家庭的第一階段通常是一個(gè)初步簽訂合同（compromesso迪vendita，也被稱(chēng)為contratto preliminare迪vendita但通常簡(jiǎn)單地稱(chēng)為promesso），這可能由供應(yīng)商，地產(chǎn)代理擬定，公證人或律師。妥協(xié)可以是手寫(xiě)的或標(biāo)準(zhǔn)的印刷文件（可從文具商店獲得）。在簽訂初步合同時(shí)，雙方必須進(jìn)行交易，可以登記妥協(xié)，以防止向多個(gè)買(mǎi)方出售該物業(yè)。
該compromesso包含銷(xiāo)售的主要條款，包括財(cái)產(chǎn)的全部細(xì)節(jié)，以資助供應(yīng)商和買(mǎi)家，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，它是如何的細(xì)節(jié)，截止日期，而且必須在完成之前達(dá)成的任何其他條件。一些代理人提供合同的英文翻譯，盡管翻譯通常是如此糟糕，以至于誤導(dǎo)或無(wú)意義。您應(yīng)該確保您了解初步合同中的每個(gè)條款。銷(xiāo)售必須在妥協(xié)期限內(nèi)完成，通常為6至8周（盡管可能是兩周至三四個(gè)月）。
簽署妥協(xié)之后，您應(yīng)該盡快獲得財(cái)務(wù)編號(hào)（codice fiscale），因?yàn)檫@是完成所必需的。
法律咨詢(xún)
初步合同對(duì)雙方具有約束力，因此在簽署合同之前，請(qǐng)先獲得法律意見(jiàn)。雖然在簽訂初步合同時(shí)沒(méi)有必要聘請(qǐng)律師（或公證人），但往往是明智之舉。
SURVIVAL TIP
大多數(shù)專(zhuān)家認(rèn)為，您應(yīng)該在簽署前由律師簽署初步合同。
聘請(qǐng)律師（avvocato）的主要原因之一是通過(guò)在合同中包含任何必要的條件條款來(lái)維護(hù)您的利益。如果在簽署妥協(xié)協(xié)議書(shū)時(shí)支付地產(chǎn)代理的傭金，您必須確保如果銷(xiāo)售不通過(guò)并書(shū)面通知，則可以退還地產(chǎn)代理的傭金。雇用律師還有其他幾個(gè)原因：例如，在意大利購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的最佳方式有時(shí)是通過(guò)意大利公司，或者您可能希望對(duì)繼承作出特別規(guī)定。
購(gòu)買(mǎi)意大利物業(yè)的方法具有重大后果，特別是意大利繼承法，后來(lái)糾正任何錯(cuò)誤可能是困難或昂貴的。
存款
一些地產(chǎn)代理可能會(huì)要求買(mǎi)方支付保留費(fèi)或存款（acconto futo caparra或deposito），以確保財(cái)產(chǎn)并將其從市場(chǎng)上撤出，盡管實(shí)際上，在購(gòu)買(mǎi)合同之前，財(cái)產(chǎn)不能保證為買(mǎi)方已簽署。
小心地向地產(chǎn)代理人支付大筆款項(xiàng)作為預(yù)約費(fèi)用; 從€250到€1,000一般應(yīng)該是足夠的。
在妥協(xié)協(xié)議簽署為誠(chéng)信手段之前，可以支付一筆名義金額作為持有存款（preso di pagamento），但必須向供應(yīng)商支付10％至30％的存款（caparra或deposito）簽訂初步合同的時(shí)間，如果您不購(gòu)買(mǎi)（沒(méi)有在某些情況下），則沒(méi)收; 如果供應(yīng)商屈服，他必須支付您的存款金額的兩倍。
通常不會(huì)向意大利的代理人或公證人等第三方支付押金，但如果賣(mài)方不存在，則代理人可以持有。優(yōu)選的是，該沉積物被描述為caparra penitenziale而不是caparra confermatoria。與前者一樣，如果買(mǎi)方退出銷(xiāo)售，買(mǎi)方就會(huì)“丟失其存款”，而后者則可以采取法律行動(dòng)迫使買(mǎi)方通過(guò)購(gòu)買(mǎi)交易。
存款只能在嚴(yán)格條件下退還，特別是與任何有條件的條款有關(guān)，例如未能獲得抵押，但如果您在合同規(guī)定的期限內(nèi)未完成交易，則可以沒(méi)收。如果您在所有條件已經(jīng)滿(mǎn)足后退出銷(xiāo)售，您將不會(huì)失去您的存款，而且還必須支付地產(chǎn)代理的傭金。
SURVIVAL TIP
始終確保您準(zhǔn)確了解有關(guān)退款或沒(méi)收存款的條件。
條件條款
無(wú)論是舊的還是新的財(cái)產(chǎn)，初步合同都可能包含一些必須滿(mǎn)足的條件條款（clausola condizionale / resolutiva），以確保合同的有效性。條件通常適用于供應(yīng)商或買(mǎi)方控制之外的事件，盡管買(mǎi)方同意賣(mài)方的幾乎任何事情都可以包括在內(nèi)。如果不符合任何條件，合同可以被暫�；蛘咝紵o(wú)效，退回存款。但是，如果您嘗試退出購(gòu)買(mǎi)并且不在合同中的一個(gè)條款的范圍內(nèi)，您將會(huì)沒(méi)收您的存款，或者可能被迫通過(guò)購(gòu)買(mǎi)。
如果地毯，窗簾或電器等配件包含在購(gòu)買(mǎi)價(jià)格中，您應(yīng)該將它們列為并附加為合同的增編。當(dāng)您查看（并同意購(gòu)買(mǎi)）時(shí)，財(cái)產(chǎn)中存在的任何固定裝置和配件也應(yīng)包括在合同中。
關(guān)于一系列主題有許多可能的條件條款，包括：
能夠獲得抵押（見(jiàn)下面的按揭條款）;
獲得規(guī)劃許可和建筑許可證，例如游泳池或延伸;
發(fā)現(xiàn)有計(jì)劃建造對(duì)財(cái)產(chǎn)的享受或使用產(chǎn)生不利影響的任何東西（如道路，鐵路）;
獲得確認(rèn)土地與財(cái)產(chǎn)一起出售;
財(cái)產(chǎn)上的優(yōu)先權(quán)或限制性約定（如權(quán)利法）;
完成出售另一財(cái)產(chǎn);
獲得滿(mǎn)意的建筑調(diào)查或檢查。
您可能希望將被分類(lèi)為“農(nóng)村”（casa rurale）的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為“城市”財(cái)產(chǎn)（casa urbana），例如在購(gòu)買(mǎi)您希望轉(zhuǎn)換為度假屋的農(nóng)業(yè)財(cái)產(chǎn)時(shí)（盡管這不是“總是可能的）。如果在完成之前完成，轉(zhuǎn)換將減少您的注冊(cè)稅。轉(zhuǎn)換成本因省而異，例如從€100到€300。
抵押條款
最常見(jiàn)的有條件的條款規(guī)定，如果買(mǎi)方無(wú)法獲得抵押，買(mǎi)方將被釋放。即使你無(wú)意獲得抵押貸款（你不必獲得抵押貸款，即使你聲明你要去），建議不要放棄你的這樣做的權(quán)利; 如果你放棄了你的權(quán)利，后來(lái)發(fā)現(xiàn)你需要一個(gè)抵押貸款，但沒(méi)有得到它，你將失去你的存款。該條款應(yīng)說(shuō)明預(yù)期或已經(jīng)同意貸款人的金額，期限和利率，以及貸方名稱(chēng)（如果知道的話）。
如果您無(wú)法獲得商定的金額和條款的抵押，您將不會(huì)失去您的存款。您必須在簽訂合同后的一定時(shí)間內(nèi)申請(qǐng)貸款，并具有確定期限的指定期限。
通過(guò)公司購(gòu)買(mǎi)
通過(guò)意大利公司在意大利購(gòu)買(mǎi)物業(yè)可能是有益的，特別是當(dāng)兩個(gè)或更多的人或家庭在他們之間購(gòu)買(mǎi)或希望避免意大利繼承法時(shí)。當(dāng)一些外國(guó)人一起購(gòu)買(mǎi)物業(yè)時(shí)，意大利公司可以由國(guó)外的公司所有，從而允許根據(jù)當(dāng)?shù)胤商幚矸杉m紛。
通過(guò)公司購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的主要優(yōu)點(diǎn)是，當(dāng)出售或遺贈(zèng)時(shí)，其股份可以轉(zhuǎn)讓給新的所有者。在業(yè)主死亡的情況下，公司股份被視為動(dòng)產(chǎn)，可以根據(jù)所有者的住所遺產(chǎn)。通過(guò)公司擁有意大利財(cái)產(chǎn)對(duì)居民來(lái)說(shuō)幾乎沒(méi)有任何好處，因?yàn)榇蠖鄶?shù)優(yōu)點(diǎn)都不適用。如果您計(jì)劃通過(guò)公司擁有物業(yè)，則在簽署合同之前應(yīng)該設(shè)立公司，因?yàn)樯院笤倩ㄙM(fèi)更多的費(fèi)用。
