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知名地產(chǎn)代理公司萊坊（Knight Frank）在2014年底發(fā)布的全球高端房市預(yù)測(cè)（Prime Global Cities Forecast）中，介紹并預(yù)測(cè)了世界上八個(gè)主要城市的高端房市走勢(shì)。在2015年中，紐約、悉尼和倫敦的高端房市將上升或不變，而巴黎、新加坡、香港、日內(nèi)瓦和迪拜將有下滑。

一、風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇

1．延續(xù)避險(xiǎn)趨勢(shì)

盡管時(shí)至今日，金融危機(jī)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的影響已有所緩和，但是經(jīng)濟(jì)或政治危機(jī)地區(qū)的材富快速流向“避險(xiǎn)”市場(chǎng)的趨勢(shì)仍在持續(xù)。根據(jù)經(jīng)合組織（OECD）的報(bào)告，歐元區(qū)危機(jī)尚未解抉，而中東地區(qū)、烏克蘭和西非地區(qū)的地緣政治風(fēng)險(xiǎn)上升。這些風(fēng)險(xiǎn)不止對(duì)石油供給和全球經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有潛在影響，也會(huì)增加投資者對(duì)避險(xiǎn)資產(chǎn)的需求。

此外，隨著華人投資的海外高端房產(chǎn)的數(shù)量增多和地區(qū)擴(kuò)大，萊坊認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“急轉(zhuǎn)彎”可能是全球豪宅市場(chǎng)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)之一。

由于這些買家專注于財(cái)富保值，因此將會(huì)避開高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的投資領(lǐng)域，而傾向于尋找成熟、穩(wěn)定的投資領(lǐng)域，例如倫敦、悉尼和紐約的豪宅。但是由于這些黃金地段的房產(chǎn)供應(yīng)非常有限，因此投資者也會(huì)對(duì)高端地段的周邊地區(qū)產(chǎn)生很大的需求，大筆流入的避險(xiǎn)資金將會(huì)產(chǎn)生顯著的漣漪效應(yīng)并推升房?jī)r(jià)。

2．觸底反彈的信心

金融危機(jī)之后，世界經(jīng)濟(jì)中最薄弱的點(diǎn)基本一直處于歐洲，而且很多歐洲的高端房市也在跌跌不休。如愛爾蘭首都都柏林（Dublin）、西班牙首都馬德里（Madrid）、羅馬，甚至巴黎，在2009年之后都經(jīng)歷了長(zhǎng)期的需求疲軟和價(jià)格下跌。

但是在經(jīng)濟(jì)前景出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)的跡象之后，很多投資者都認(rèn)為歐洲的高端房市已經(jīng)觸底，而且其胃口也在恢復(fù)。例如2012年都柏林的黃金房市價(jià)格已經(jīng)反彈并顯著上升，其后馬德里的高端房?jī)r(jià)在2013年也已反彈。由于此前政治上的不確定性，巴黎和羅馬等高端房市被投資者們所忽視，但比起周邊的替代選項(xiàng)仍有不錯(cuò)的價(jià)值。因此萊坊預(yù)期，很多投資者將在2015年關(guān)注這些地區(qū)的投資機(jī)會(huì)。

3．新興市場(chǎng)新的材富

全球材富的增長(zhǎng)，尤其是來(lái)自新興市場(chǎng)的超高凈值人群（可投資資產(chǎn)超過(guò)3,000萬(wàn)美元的投資者）的數(shù)量不斷增長(zhǎng)，在2013年大約是16.8萬(wàn)人，預(yù)計(jì)在10年后將增長(zhǎng)為21.5萬(wàn)人。他們對(duì)于物業(yè)投資有著很大的需求。而全球的幾個(gè)樞紐城市將獲得這些投資中的很大一部分。

4．匯率的變動(dòng)

由于美聯(lián)儲(chǔ)可能在2015年加息，并帶動(dòng)美元匯率上升。而相對(duì)的，歐洲央行則日益傾向負(fù)利率，這種差異使英國(guó)和歐元區(qū)的高端房產(chǎn)對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)更加有利可圖，也會(huì)帶來(lái)更大的需求。

萊坊特別強(qiáng)調(diào)了中國(guó)人民幣的未來(lái)走勢(shì)。由于人民幣仍然不可完全兌換外匯，但在數(shù)年之內(nèi)可能放開。因此任何潛在的貶值都將打擊中國(guó)大六流向全球住宅的投資，尤其是跟美元掛鉤貨幣的地區(qū)——例如香港的房?jī)r(jià)。

5．政府的調(diào)控

自2009年以來(lái)，世界各國(guó)政府都采取了一些關(guān)鍵措施來(lái)支持或刺激房市。不過(guò)現(xiàn)在這些舉措都在緩慢地撤出。而相對(duì)的，政府也在采取措施來(lái)抑制之前的快速增長(zhǎng)，豪宅稅也日益成為世界高端住宅市場(chǎng)的熱門話題。但是除了香港和新加坡，大多數(shù)的政府措施對(duì)需求的影響有限。

6．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的影響

現(xiàn)在，基礎(chǔ)設(shè)施——特別是鐵路、公路或航空的建設(shè)——已經(jīng)日益成為高端房產(chǎn)開發(fā)商和投資者的風(fēng)向標(biāo)。不過(guò)對(duì)很多投資者來(lái)說(shuō)，什么時(shí)間點(diǎn)加入開發(fā)和增長(zhǎng)的週期是個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。值得關(guān)注的是倫敦近幾十年來(lái)最大的交通干線建設(shè)——Crossrail鐵路。預(yù)計(jì)第一期工程將于2018年首次通車。萊坊預(yù)計(jì)從2014年至通車為止，其站點(diǎn)周邊的平均房?jī)r(jià)將上漲36%，增幅最高的幾個(gè)站點(diǎn)房?jī)r(jià)更會(huì)上漲43%。

二、英國(guó)倫敦的高端房市

作為日不落帝國(guó)的首都，倫敦有高安全性、優(yōu)質(zhì)的教育、活躍的商業(yè)和真正多元化的社會(huì)。金融危機(jī)過(guò)去后的五年，倫敦市中心的黃金地段以其獨(dú)特的避險(xiǎn)魅力促成了61％的累計(jì)漲幅。過(guò)去兩年中，全年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)一直穩(wěn)定在平均7.9％。

在2014年底，政府公布了新的印花稅法，高端房產(chǎn)的稅費(fèi)上漲使得市場(chǎng)需要時(shí)間來(lái)消化稅制改革帶來(lái)的影響。再加上2015年的五月大選所帶來(lái)的不明朗因素，因此很多買家都在觀望大選結(jié)果。萊坊預(yù)測(cè)，2015年的豪宅房?jī)r(jià)將保持穩(wěn)定和平緩。如果大選塵埃落定，豪宅稅的威脅回落，隨著被壓抑的需求釋放，2015年的下半年將有一定程度的復(fù)蘇。

不過(guò)，若將倫敦和紐約等國(guó)際城市的地產(chǎn)稅比較，英國(guó)的稅收制度只是和其他國(guó)際性城市看齊，香港的印花稅為8.5%；新加坡針對(duì)境外買家的印花稅高達(dá)15%，對(duì)本地買家購(gòu)置第二套房產(chǎn)則征收10%的印花稅。因此，倫敦依然具有吸引力。

但是，在倫敦的黃金地段整體中仍有許多地區(qū)將有突出的增長(zhǎng)，例如Bayswater、Fitzrovia、Midtown以及金融城（The City）周邊的地區(qū)，如City Fringe和Shoreditch的新建高端樓盤。

三、其他地區(qū)的高端房市

1. 紐約

由于國(guó)際需求的增強(qiáng)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的改善，這雙管齊下使得2014年的紐約曼哈頓豪宅價(jià)格上漲了至少6.7％。來(lái)自中國(guó)、英國(guó)、俄羅斯和拉丁美洲的買家對(duì)紐約的興趣日益濃厚，尤其是考慮到近期開放的十年多次往返簽證，華人買家將會(huì)更為活躍。萊坊預(yù)計(jì)紐約將在2015年重回全球高端房市的冠軍寶座，價(jià)格將增長(zhǎng)5％至10％。但是市長(zhǎng)比爾·白思豪（Bill de Blasio）正在考慮向豪宅買家征收額外的稅收。

2. 悉尼

跟紐約一樣，萊坊預(yù)期悉尼將成為2015年表現(xiàn)最強(qiáng)的高檔住宅市場(chǎng)之一，增幅達(dá)5％。增長(zhǎng)的主要原因包括，商業(yè)信心和政治穩(wěn)定性的增長(zhǎng)有助于吸引海外的利益，疲軟的澳元、低廉的貸款利率和有限的供應(yīng)也在為這股勢(shì)頭助力。

澳大利亞眾議院的常設(shè)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)（The House of Representatives Standing Committee on Economics）已交付關(guān)于海外投資澳洲房市的審查報(bào)告，其中對(duì)于國(guó)外買家購(gòu)買高端房產(chǎn)沒(méi)有施加額外的限制。而且吸引高凈值個(gè)人的重大投資簽證計(jì)劃（The Significant Investor Visa）將額外分出一類——頂級(jí)投資簽證（Premium Investor Visa），2015年7月1日推出，以1,500萬(wàn)美元的投資即可更加快捷的獲得永久居留權(quán)。這都會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化悉尼的房市熱點(diǎn)地位。

3. 香港

由于前幾年房市過(guò)熱，因此香港政府對(duì)房市施加了嚴(yán)格的降溫措施，包括對(duì)非居民購(gòu)房征收較高的印花稅和嚴(yán)格的貸款條件。如果2015年利率上升的話，香港的豪宅價(jià)格可能會(huì)受到更多的下行壓力，萊坊預(yù)測(cè)香港豪宅房市整體的增長(zhǎng)小于5%，而且太平山頂（The Peak）、南灣（Island South）和半山區(qū)（Mid-Levels）的表現(xiàn)將會(huì)超過(guò)整體表現(xiàn)。

4. 新加坡

在2014年，新加坡的高檔住宅價(jià)格下降了10％不止。對(duì)海外買家的額外印花稅（The Additional Buyer Stamp Duty）高達(dá)15％，是市場(chǎng)沉寂的關(guān)鍵原因之一。對(duì)于疲軟的市場(chǎng)情緒和下跌的價(jià)格，外國(guó)買家普遍不感興趣。一個(gè)主要的房地產(chǎn)開發(fā)商最近已暗示了如果市場(chǎng)的表現(xiàn)繼續(xù)不溫不火，則“有可能降價(jià)銷售”。鑒于市場(chǎng)平靜，政府預(yù)計(jì)不會(huì)推出進(jìn)一步的降溫措施。在未來(lái)六個(gè)月內(nèi)，交易量很可能保持低位，直至現(xiàn)有降溫措施出現(xiàn)放松之后，才可能有潛在買家和投資者入場(chǎng)。萊坊預(yù)計(jì)2015年會(huì)有小幅下跌（

5. 巴黎

相比其他歐洲主要城市，巴黎的豪宅價(jià)格非常有競(jìng)爭(zhēng)力，但是政治和經(jīng)濟(jì)的逆風(fēng)已經(jīng)攪亂了巴黎豪宅買家們的情緒。奧朗德（Hollande）總統(tǒng)對(duì)海外投資者進(jìn)一步的嚴(yán)厲稅收是巴黎豪宅市場(chǎng)的主要威脅。因此萊坊預(yù)計(jì)在2015年投資情況未變之前，會(huì)有小幅下調(diào)（

盡管如此，售價(jià)在65-130萬(wàn)歐元的巴黎房產(chǎn)仍然頗為暢銷。這個(gè)市場(chǎng)區(qū)間的投資者希望能夠從低利率的按揭以及高漲的租賃需求中獲益。

6. 日內(nèi)瓦

雖然日內(nèi)瓦的豪宅價(jià)格在雷曼破產(chǎn)后仍然居高不下，但這個(gè)城市仍是很多貿(mào)易公司的青睞之處，很多家庭也在這里尋求一個(gè)更安全的環(huán)境教育孩子。因此，世界上很多來(lái)自風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)的買家都受此吸引而來(lái)到日內(nèi)瓦。萊坊預(yù)測(cè)價(jià)格跌幅將接近5%。

7. 迪拜

在2013年底，迪拜土地部（Dubai Land Department）把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)翻了番，阿聯(lián)酋央行（UAE Central Bank）也推出了房貸上限，結(jié)果大幅增高的前期費(fèi)用讓買家的情緒顯著減弱。2014年的夏秋兩季里，住宅交易量就出現(xiàn)了兩位數(shù)的下滑，價(jià)格也開始下滑。眼下沒(méi)有任何跡象表明迪拜的高端房市交易量將有強(qiáng)勁的復(fù)蘇。萊坊預(yù)測(cè)價(jià)格跌幅將接近10%。