德國的物業(yè)購買過程：外國人在德國購買房產(chǎn)沒有限制。對(duì)外國人來說融資是可能的，但不應(yīng)該超過購買價(jià)格的60％。
在德國購買物業(yè)的過程包括：
通過您的代理商（Makler）提出要約，他們將通過賣方代理人或直接向賣方轉(zhuǎn)達(dá)您的出價(jià)。您可能會(huì)發(fā)現(xiàn)自己與您的Makler進(jìn)行準(zhǔn)拍賣競(jìng)爭(zhēng)，他們將處理來自其他潛在買家的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
當(dāng)賣家接受您的要約時(shí)，請(qǐng)您的Notar準(zhǔn)備合同。聘請(qǐng)英語的公證人的服務(wù)是個(gè)好主意。合同必須顯示：
正確的姓名和地址，以及財(cái)產(chǎn)的細(xì)節(jié)。一個(gè)錯(cuò)誤，特別是在財(cái)產(chǎn)細(xì)節(jié)上，可能至少部分使合同無效。
商定的購買價(jià)格和付款條款和條件。
關(guān)于在任何一方未能履行合同條款的情況下發(fā)生的情況的規(guī)定。
各方可以自由決定付款條件。買家建議檢查財(cái)產(chǎn)是否有重大缺陷，因?yàn)楣C人不負(fù)責(zé)。賣方必須披露任何隱藏的缺陷，但沒有義務(wù)指出對(duì)買方應(yīng)該是顯而易見的缺陷。Notar負(fù)責(zé)法律工作和合同義務(wù)，并檢查是否存在任何負(fù)債。
在大多數(shù)情況下，融資需要由買方確定，您必須準(zhǔn)備好在簽訂合同之前提交所謂的不可撤銷的接受貸款融資的優(yōu)秀銀行; 或者如果您有現(xiàn)金存款，則提供現(xiàn)有資金的證明。賣方通常同意土地登記冊(cè)中的優(yōu)先通知。該優(yōu)先通知保護(hù)買方免受其他意外的銷售活動(dòng)，例如賣方向賣方出售該物業(yè)給其他買家以獲得更好的價(jià)格。
雙方同意公證簽訂合同的日期。強(qiáng)烈建議您仔細(xì)檢查合同，并在必要時(shí)進(jìn)行翻譯。
At the actual signing ceremony, the Notar reads the contract aloud in German for both parties. If you are non-German speaking, it is advisable to bring a qualified translator. You can at anytime interrupt the proceedings if a clause is not completely understood. It is customary to pay the purchase price into an account maintained by the notary (Notaranderkonto). The money is transferred to the seller only when the land registry entry is complete. The real estate agent’s or broker’s commission is also paid at this stage, and so are the notary and registration fees. The purchase tax or stamp duty needs to be paid within four weeks after the contract was signed.
然后，公證人在所謂的Grundbuch - 土地所有權(quán)登記冊(cè)中提出申請(qǐng)。土地登記冊(cè)在地方法院找到，是一塊財(cái)產(chǎn)的中央文件。所有權(quán)變更只有在
在這份土地登記冊(cè)上已經(jīng)作了記錄，
以前的抵押貸款已經(jīng)清算，
稅務(wù)局證明賣方?jīng)]有財(cái)產(chǎn)稅。
完成在德國注冊(cè)物業(yè)所需的四個(gè)程序平均需要95天。
交易成本
往返交易費(fèi)用包括所有購買和再出售物業(yè)的費(fèi)用 - 律師費(fèi)，公證費(fèi)，注冊(cè)費(fèi)，稅費(fèi)，代理費(fèi)等。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅（Grunderwerbsteuer）
按照3.5％的基本利率征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，按照聯(lián)邦財(cái)產(chǎn)所在的國家，稅率可以更高。
在巴伐利亞州和薩克森州的聯(lián)邦州，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅是3.5％征收的; 在漢堡為4.5％在巴登 - 符騰堡州，勃蘭登堡，黑森州，梅克倫堡 - 波美拉尼亞，北萊茵 - 威斯特法倫州，萊茵蘭 - 普法爾茨州，薩克森 - 安哈爾特和圖林根州為5％; 5.5％在薩爾州; 在柏林為6％在石勒蘇益格 - 荷爾斯泰因州為6.5％。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅是在買方和賣方簽署公證書約四周后到期的。
公證費(fèi)用：
公證費(fèi)由法律規(guī)定，取決于協(xié)議的種類和財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。公證費(fèi)通常在購買價(jià)格的1.20％到1.5％之間。德國法律要求出售買賣協(xié)議經(jīng)公證。
公證費(fèi)
物業(yè)價(jià)值（€） RATE€
高達(dá)500歐元 €10
500歐元 - 2,000歐元 每1000歐元增加8歐元
2,000歐元 - 10,000歐元 每3,000歐元增加€6
10,000歐元 - 500萬歐元 每10,000歐元增加15歐元
資料來源：全球財(cái)產(chǎn)指南
注冊(cè)費(fèi)用：
買方必須支付注冊(cè)費(fèi)，將其姓名輸入當(dāng)?shù)赝恋氐怯浱帲℅rundbuch）作為合法所有人。注冊(cè)費(fèi)由法律規(guī)定，取決于物業(yè)的價(jià)值。
德國的房地產(chǎn)代理費(fèi)用在每個(gè)聯(lián)邦國家都有差異，范圍從3％到6％，加上19％的增值稅。實(shí)際價(jià)值是可協(xié)商的，并且取決于各方之間商定的協(xié)議，經(jīng)紀(jì)人的費(fèi)用是由買方還是賣方支付，或分配在兩者之間。
增值稅（VAT）：增值稅（VAT）以19％的統(tǒng)一稅率征收。
經(jīng)紀(jì)費(fèi)：德國的代理費(fèi)用在每個(gè)聯(lián)邦國家有所不同，范圍從3％到6％加上19％的增值稅。實(shí)際價(jià)值是可協(xié)商的，并且根據(jù)各方之間協(xié)商的協(xié)議，borker的費(fèi)用將由買方或賣方支付，或由兩者分開。
