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根據(jù)德國(guó)法的規(guī)定，與土地相關(guān)的協(xié)議需經(jīng)公證人公證。因此，在德國(guó)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的整個(gè)交易流程基本由公證人主導(dǎo)，通常情況下由買(mǎi)方指定公證人。其大致流程如下：

公證人事先查閱土地登記冊(cè)，確定交易的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬及其抵押擔(dān)保等負(fù)擔(dān)的真實(shí)性。

德國(guó)有一個(gè)統(tǒng)一的土地登記冊(cè)，上面登記了德國(guó)境內(nèi)每塊土地的法律狀態(tài)以及在土地上設(shè)立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，比如列出了土地現(xiàn)有和過(guò)去的所有權(quán)人，以及任何第三人在土地上享有的權(quán)利，諸如抵押權(quán)、土地債務(wù)、地役權(quán)等。德國(guó)土地登記冊(cè)上記載的內(nèi)容具有法定的公信力，被推定為真實(shí)正確。

公證人起草不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)協(xié)議。

不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)協(xié)議通常包括以下主要條款：

買(mǎi)賣(mài)雙方的姓名或公司名稱(chēng)，婚姻狀態(tài)和夫妻財(cái)產(chǎn)歸屬情況，生日和住址;

買(mǎi)賣(mài)對(duì)象，例如不動(dòng)產(chǎn)詳細(xì)地址、土地登記冊(cè)的編號(hào)、地塊號(hào)、占地面積、房產(chǎn)附帶哪些家具等;

土地登記冊(cè)上記載的使用負(fù)擔(dān)和抵押負(fù)擔(dān)，例如居住權(quán)、抵押權(quán)、土地債務(wù)等;

與價(jià)款有關(guān)的條款，包括總價(jià)和附帶家具的價(jià)格、支付方式、支付期限，賣(mài)方的銀行帳號(hào)、支付截止日期、支付價(jià)款的附加條件，例如過(guò)戶(hù)登記、租戶(hù)遷出，等等;

與房屋交付有關(guān)的條款，房屋交付的條件、責(zé)任及風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移等;

與租賃關(guān)系有關(guān)的條款，德國(guó)法律為了保護(hù)租房者，規(guī)定買(mǎi)賣(mài)不破租賃，即不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的改變不影響租賃關(guān)系，但是買(mǎi)賣(mài)雙方可以做出例外約定，要求不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)以解除租房合同、遷出租戶(hù)為前提;

需要征求第三人同意的條款，例如第三人有法定先買(mǎi)權(quán)，特定房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)需要當(dāng)?shù)卣�府審批，或土地登記�?cè)中要求對(duì)房產(chǎn)修繕才允許出售等;

與所有權(quán)變更登記有關(guān)的條款，通常賣(mài)方會(huì)要求買(mǎi)方支付房款之后才辦理所有權(quán)變更登記，但雙方也可另行約定;德國(guó)法律強(qiáng)制要求辦理所有權(quán)變更登記之前買(mǎi)方必須完成不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅的支付，完稅憑證是辦理所有權(quán)變更登記的必要文件之一;

城市基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用的承擔(dān)，通常由賣(mài)方負(fù)責(zé)證明費(fèi)用交迄;

房產(chǎn)交易費(fèi)用的分擔(dān)，買(mǎi)方通常承擔(dān)起草和執(zhí)行合同的費(fèi)用、重新設(shè)置土地權(quán)利負(fù)擔(dān)的費(fèi)用和房產(chǎn)購(gòu)置稅，賣(mài)方承擔(dān)取消現(xiàn)有土地權(quán)利負(fù)擔(dān)的費(fèi)用;當(dāng)然買(mǎi)賣(mài)雙方也可自行協(xié)商。

公證人通常會(huì)在公證日期之前將合同文本發(fā)給買(mǎi)賣(mài)雙方。

在預(yù)約的公證日期，買(mǎi)賣(mài)雙方共同出席公證，公證人宣讀協(xié)議內(nèi)容。如果合同條款的術(shù)語(yǔ)表述過(guò)于專(zhuān)業(yè)，公證人可以為買(mǎi)賣(mài)雙方解答條款的具體含義，最后雙方在公證人面前簽署不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)協(xié)議。

所有權(quán)預(yù)告登記

公證人為買(mǎi)方在土地登記冊(cè)上進(jìn)行“所有權(quán)預(yù)告登記”，目的在于保護(hù)買(mǎi)方對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)的所有權(quán)，防止賣(mài)方一房二賣(mài)。“所有權(quán)預(yù)告登記”通常是買(mǎi)方付款的重要前提條件之一。

公證人通知付款

購(gòu)買(mǎi)協(xié)議通常會(huì)規(guī)定付款條件成就后，公證人向買(mǎi)方發(fā)出“付款通知書(shū)”，買(mǎi)方在收到通知書(shū)后的一定期限內(nèi)應(yīng)當(dāng)支付價(jià)款。公證人須在“付款通知書(shū)”中確認(rèn)，購(gòu)買(mǎi)協(xié)議中規(guī)定的所有付款條件已具備，且買(mǎi)方未來(lái)的所有權(quán)已得到了保障。

不動(dòng)產(chǎn)上的擔(dān)保

如果買(mǎi)方通過(guò)銀行貸款購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，需要在該不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立擔(dān)保，公證人還須在貸款條件成就后在土地登記冊(cè)上就擔(dān)保事項(xiàng)進(jìn)行登記。

買(mǎi)方繳納不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅，取得完稅證明

德國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一的地產(chǎn)購(gòu)置稅稅率，由16個(gè)聯(lián)邦州自行制定。近年來(lái)地產(chǎn)購(gòu)置稅不斷上漲，目前為房?jī)r(jià)的3.5%(巴伐利亞州和薩克森州)到6.5%(北威州、薩爾州和石荷州)不等。房地產(chǎn)正在熱潮中的柏林，其地產(chǎn)購(gòu)置稅為6%。

公證人將買(mǎi)方作為新的所有權(quán)人登記在土地登記冊(cè)上。

總的來(lái)說(shuō)，德國(guó)買(mǎi)房會(huì)產(chǎn)生的費(fèi)用和稅大致由以下三部分組成：

1.房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人傭金3-6%(并非所有交易都有中介) ;

2.公證費(fèi)用和登記費(fèi)用(德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置的公證費(fèi)約為不動(dòng)產(chǎn)交易額的1.5%左右;在法院辦理登記的費(fèi)用約為不動(dòng)產(chǎn)交易額的0.5%左右);

3.不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅(在德國(guó)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)需要繳納不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅，稅基是不動(dòng)產(chǎn)交易額;實(shí)務(wù)中通常約定由買(mǎi)方繳納全部購(gòu)置稅)。