一直以來，德國的房屋價格以穩(wěn)定著稱，給人以“眾國皆漲我獨靜”的感覺。不過，就在歐洲央行的低利率政策以及海外買家的推動下，德國房價也逐漸變得不冷靜了，從“不漲”變成“漲太快”。不過，諸多業(yè)內(nèi)專家認為，雖然德國的房價打破了原有的平靜，但是“德國模式”依舊在發(fā)揮它的作用，并沒有出現(xiàn)大面積的房產(chǎn)泡沫

曾經(jīng)，中國人最羨慕的就是德國沒有飆升的房價，如今這種平靜已經(jīng)被打破。

近日，德國聯(lián)邦統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，德國批準新建住房13.68萬套，房價水漲船高，這在住房市場十分穩(wěn)定的德國引發(fā)了人們的關(guān)注。

在這樣的背景下，德國的房地產(chǎn)逐步成為了投資者的新寵。數(shù)據(jù)顯示，至2013年底，亞洲投資者在德國房地產(chǎn)市場的投資額已在2011年的基礎(chǔ)上飆升916%，增至12.7億美元。

仲量聯(lián)行的最新數(shù)據(jù)顯示，過去3年間，中國和韓國的投資者已加入進軍德國的亞洲資本行列，其中絕大部分的投資集中在幾個核心城市，即柏林（27%）、法蘭克福（23%）和慕尼黑（9%），同時還在多座城市進行了組合投資交易（39%）。

那么，是什么打破了德國房地產(chǎn)原有的平靜？德國的房地產(chǎn)究竟有何吸引力？未來當?shù)胤績r的又將呈現(xiàn)怎樣一番景象？

六年上漲70%

隨著歐債危機的疑慮消散，國際資金大量回流歐洲，德國樓市已經(jīng)可以媲美英國，更成為最能吸引投資的歐洲地產(chǎn)市場之一

根據(jù)德國著名統(tǒng)計網(wǎng)站Statista發(fā)布的報告，2013年德國大中城市的平均房價相較于2007年幾乎翻倍。2014年，德國房價依然呈現(xiàn)上漲趨勢。

“6年前，德國漢堡的平均房價是每平方米2021歐元（約合人民幣1.63萬元）。而現(xiàn)在，當?shù)孛科椒矫追績r已超過3500歐元（約合人民幣2.97萬元）。”在德國漢堡生活的華裔張晨晨告訴記者，“我沒有預料到，德國的房價會在6年內(nèi)出現(xiàn)超過70%的漲幅。”

通過朋友介紹，記者聯(lián)系到當?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀人Doris。“根據(jù)我們的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2013年，德國住宅的平均價格為3306歐元/平方米。房價保持連續(xù)兩年上漲的德國房地產(chǎn)，未來可能進一步上漲。”Doris表示。

與此同時，記者還從當?shù)胤慨a(chǎn)中介處了解到，柏林作為德國的首都，目前房價呈現(xiàn)出穩(wěn)健的增長態(tài)勢。2007年，柏林的平均房價在每平方米1500歐元左右（約合人民幣1.2萬元），今年年初已漲至每平方米2900歐元（約合人民幣2.46萬元）。而德國第三大城市慕尼黑的房價更是漲勢逼人，從2007年的每平方米2800歐元左右（約合人民幣2.38萬元）漲到了4600歐元（約3.90萬元人民幣）。

“如今，慕尼黑的房價差不多是埃森或德雷斯頓的兩倍。”一位當?shù)氐姆慨a(chǎn)中介商說。

張晨晨告訴記者，“在德國小城市中，125平方米的獨棟住宅平均價格只有17萬歐元（約合人民幣135萬元）；而同樣的房子，放在10萬人以上的大中城市里就需要23萬歐元（約合人民幣183萬元）；而在慕尼黑，這樣的房子至少需要68萬歐元（約合人民幣541萬元)。”

在德國當?shù)厝丝磥�，房價如此上漲顯得不同尋常。“我們都說，一直以來冷靜的德國樓市，開始‘沖動’了。”Doris開玩笑說。

同樣有些“沖動”的還有當?shù)氐淖饨�。根�?jù)德國房地產(chǎn)協(xié)會的數(shù)據(jù)，1949年之后修建的中等水平公寓，平均每平方米房租5.75歐元（約合人民幣45.7元），相比2013年上漲了3.1%；大城市的房租尤其貴，慕尼黑以每平方米11.9歐元（約合人民幣95.6元）的價格居首；之后是斯圖加特10歐元和漢堡8.95歐元。新樓房和1948年以前建的老房子租金上漲幅度也達4.87%。

內(nèi)外動力共促

貸款利率下降、收入增長兩大內(nèi)因，加上外來投資大量涌入的外因推動，都讓德國房地產(chǎn)變得不再那么淡定

“近些年來，越來越多德國人開始買房，這將導致房價出現(xiàn)新一輪增長。與此同時，外國投資者的關(guān)注以及國外資金的進入，最終攪動了德國房價。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉對《國際金融報》記者分析，預期今年德國房價的增長幅度有望達到5%。

“2008年，歐洲其他國家和地區(qū)發(fā)生了不同程度的金融危機。歐債危機導致投資者損失慘重，因此他們開始將投資視線轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟發(fā)展相對穩(wěn)定，樓市價格相對便宜的德國。德國樓市投資者主要來自于意大利、西班牙、英國、法國等。同時，隨著中國富裕階層的增多，投資德國高端房地產(chǎn)的隊伍也不斷擴大。這些因素都助推了德國房價上漲。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。