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2008年全球金融危機后，德國房地產(chǎn)市場逐漸擺脫了在歐美樓市長期“默默無聞”的配角地位，以其獨特的保值低風(fēng)險特色吸引著越來越多投資者的注目。借助國民經(jīng)濟活躍發(fā)展的良好態(tài)勢，德國房地產(chǎn)市場迎來了自己的黃金期。而腰包漸鼓的中國人無論在哪里都割舍不下心中的買房情結(jié)。一套屬于自己的好房子總能給人踏實安穩(wěn)的滿足感。在當(dāng)今這個資本流動動蕩不安的時代，最能讓人放心的恐怕就是踏踏實實的不動產(chǎn)。再加上國內(nèi)樓市經(jīng)過近十年泡沫虛高，目前進入限購時代的全面整頓，面臨進退兩難的市場困境。國內(nèi)房產(chǎn)只會增值不會貶值的神話已經(jīng)破滅。房產(chǎn)投資開始遭遇前所未有的高風(fēng)險考驗。于是，在德國一些熱點城市的樓市中開始頻頻出現(xiàn)中國人的身影。更有傳聞來自中國的神秘富豪在德國揮金如土購置數(shù)百萬歐元的豪宅別墅只因鐘情于貨真價實永久產(chǎn)權(quán)的“Madein Germany”。

歐洲第一經(jīng)濟強國，永久產(chǎn)權(quán)土地權(quán)，高規(guī)格的建筑質(zhì)量，完備的法律保障，極具吸引力的性價比，等等這些原因都構(gòu)成了德國房產(chǎn)的獨特魅力。不過如果打算在德國購置房產(chǎn)，必須對德國房屋買賣的一些基本常識有所了解。只有這樣才有可能避免因信息不全而犯下所謂“常識性”錯誤。本文列舉一些國人在德國買公寓房常遇到的典型問題。

一． 居留身份和買房

這里先要分清是貸款買房還是全款自付買房。如果不需銀行貸款，德國對于買房人的身份沒有任何特殊要求。換句話說，只要不貸款，外星人都可以在德國買房。因為買房人的常住地不在德國，所以通常情況下開發(fā)商會要求在一定期限內(nèi)（一般不超過四個星期）房款100%匯到德國的指定賬戶上。需要說明的是，這個賬戶不是開發(fā)商的賬戶，因為按照德國法律規(guī)定在房屋蓋成交接前，不允許開發(fā)商一次性得到房款。所有的房款必須按照施工的進度分期分批的支付。所以這種情況下，這個指定的賬戶是公證師名下的托管帳戶。作為合同的第三方，中立的公證師在收到買房人支付的100%房款后，會根據(jù)施工的進度，通知買房人，在得到買房人的書面認(rèn)可后，代表買房人分期分批支付房款直至房屋交接完畢。

如果買房人不能親自在德國辦理房屋預(yù)定，簽署購房合同以及房屋交接等重要手續(xù)，可以全權(quán)委托第三方辦理，可以是私人，也可以是職業(yè)房產(chǎn)經(jīng)濟人比如德國搜房。全權(quán)委托書首先要經(jīng)過公證才有效。

如果需要銀行貸款，那么申請人在德的居留身份就很關(guān)鍵。一般情況下，德國的銀行不會貸款給沒有居留或持有限居留的申請人。但是不排除一些例外情況，比如貸款申請人本金支付比例較高。

二. 購房款的組成

公寓房的全部購房款一般有以下幾筆費用組成。

房價

房價指的是房屋本身的售價。一般來講，在德國決定房屋售價的是地段、建筑、占地面積三個要素。這也是房產(chǎn)價值的直接體現(xiàn)。比方說，同樣的地段，五六十年代建造的社會保障房和現(xiàn)代化的高檔節(jié)能公寓價格會相差很大。而相同的樓盤，一般的樓層公寓和頂層的豪華樓公寓往往又是兩個截然不同的價位。另外，跟全世界所有的房地產(chǎn)市場一樣，不同的城市，同一城市的不同地方，房價也會有很大的差別。 總體來說，重點城市，好地段，環(huán)保節(jié)能，裝修高檔的公寓具有明顯的高保值性。

2. 車位價格

新建的公寓樓一般會配備地下或地上專用停車場。公寓售價通常不包括停車位價格。根據(jù)市場行情，車位價格從數(shù)千到數(shù)萬歐元不等。所以也是一筆不可忽略的費用。這里需要特別指出的是，根據(jù)德國公寓住宅物權(quán)法，公寓樓里停車位雖然被各個業(yè)主私人買斷，但是因為所有的車位是位于停車場里，而整個停車場又是集體物權(quán)（財產(chǎn)），所以停車位的擁有人對于車位擁有特殊使用權(quán)。對于購買停車位的業(yè)主來說，很重要的一點就是要明確自己購買的停車位是不是和公寓一樣作為特殊物權(quán)登記在了土地簿里。因為只有作為物權(quán)登記在了土地簿里，抽象的特殊使用權(quán)才具有實物化效果。一般在購房合同里都會有對于所購?fù)＼囄粚傩缘南鄳?yīng)解釋。

三. 購房時的一次性稅費

在德國買房必須要對買房時會產(chǎn)生的各種稅費有所了解，因為根據(jù)情況不同，這些附加費用會占到房款的10％甚至更多，也是一筆不可忽視的費用。

總體來說，有三筆較大的費用：

1. 公證費

公證費一般占合同房款的1.5%左右。主要包括下列費用：

起草和發(fā)送購房合同；預(yù)約簽合同日期；對簽署好的合同進行公證；辦理所需的官方批文（比如關(guān)于地產(chǎn)購置稅通知稅務(wù)局）；土地簿臨時登記；手續(xù)移交土地簿管理機構(gòu)，等等。

2. 地產(chǎn)購置稅

黑森州目前的地產(chǎn)購置稅為合同房款的3.5%。從2009年開始漢堡，柏林的地產(chǎn)購置稅從3.5%升到4.5%。從2011年開始巴符州，北威州都已經(jīng)升到了5％。而且全德的地產(chǎn)購置稅預(yù)計還會繼續(xù)上漲。

3. 銷售代理費或中介費

在德國，住宅用地開發(fā)，建筑設(shè)計和施工以及房產(chǎn)銷售往往有不同的專業(yè)公司負責(zé)，彼此間相互協(xié)作又分工明確。開發(fā)商（Bauträger）一般主要負責(zé)談地皮和整個項目的總體規(guī)劃，是整個工程項目所有環(huán)節(jié)的總負責(zé)人。開發(fā)商指定專門的建筑設(shè)計師，建筑公司和房產(chǎn)銷售代理即中介（Makler）。房產(chǎn)代理中介在德國是房產(chǎn)買賣很重要的組成部分，專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房屋交易中往往起著不可替代的作用。德國對房產(chǎn)代理商和開發(fā)商的義務(wù)有明確的法律規(guī)定。

不同的聯(lián)邦州房產(chǎn)銷售代理費的比例也不近相同，大概在合同房款的3.57%和7.14%之間（含增值稅）。在巴伐利亞和巴符州一般是向賣方和買房各收3％。德國法律不允許收高于7.14%中介代理費（不算增值稅最高6％）。

四. 付款方式

前面說過，德國法律規(guī)定開發(fā)商只能按照工程的施工進度分期分批地收取房款。一直到最后房屋蓋成交接，交出沒有違反合同協(xié)議的合格的樓盤，才能得到所有的款項。

整個房款通常情況下是分七步逐步支付。這其中第一筆和第二筆款項的支付最重要，因為這兩筆款的一般總額要占到整個房款的一半以上。比方在地下工程開始時大多數(shù)的開發(fā)商都會要求支付第一筆30%的房款。第二筆款項是在建筑清水墻完工后支付，一般占到房款的28%。剩下的款項再根據(jù)具體工程進度分期分批支付。如果買的是剛剛開始建造的期房，接到付款通知后，買房人應(yīng)該到建筑工地實地考察一下，確保工程進度符合付款要求，然后再簽字認(rèn)可，通知銀行支付相應(yīng)的款項。對于買房人來說，重要的還有最后一筆完全竣工后才交付的款項。房屋成功交接后，即買房人對于房屋質(zhì)量沒有異議，開發(fā)商才可以最終得到全款。